在定存利率只剩1.5％，並且股市投資短時間不被看好的狀況下，許多手握現金的大戶，開始計畫買房子，出租給學生、上班族賺租金，期望能打敗定存，房仲業者表示，最好能挑南部買、現金買、並租給特定學生，才有機會打敗定存。

　住商房屋不動產企研室主任徐佳馨說，最近在南部店面陸續發現，有許多土地主詢問買房子隔間的大小事，這些買方表示，定存利率這麼低，不如投資些不動產，看得到、每個月也能收租有固定收益。

　徐佳馨表示，如果要買下整批套房出租給學生，最好買在南部，學校宿舍供不應求的地區。

　因為南部買便宜，1間透天厝只要3、5百萬就買的到，如果內部裝潢漂亮一點，再搭配管理好、提供家具、無線網路等優勢，1個月租金收5000元，跟北部一些偏遠地區大學周邊出租行情相差不會太多，但投資報酬率卻很高。

　徐佳馨說，南部買房、最好也可以用現金買，因為南部貸款成數低，大約只能拿到5至6成，其他不足的成數，銀行會說服客戶用信用貸款，利率偏高就吃掉了投報率，在自己現金足夠的情況下，用現金買、少貸款，減少槓桿倍數，對自己會比較有利。

　挑好地點後、房客也要仔細篩選，中信房屋表示，租給學生要的是長期、穩定報酬，也有些房東指明就只租給醫學院、建築系、獸醫系的學生，裝潢高檔一些，很快就能出租。

　中信房屋說，因為醫學系的學生一住就是7年，而且可以讀醫學系的學生，多半家庭環境都不錯，有機會把租金調高，得到更好的報酬，包含獸醫系、建築系都是如此。

　如果想要在北部買房子，房東必須去找哪些地區較受租屋人口青睞，比如板橋、中和、永和等地，這些地區都有捷運通過，房價相對台北市，總價偏低，付出的成本少、投報率也可以多一些。

　例如在台大公館地區，一間裝潢、管理不錯的套房，1個月租金要1萬4千元，但過了福和橋到永和，1間套房月租金只要1萬元，許多台大、台科大的學生都捨公館、住永和，一橋之隔，租金可以省下5千元。

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開台第一位醫學博士杜聰明生前並未經營事業，今人好奇他如何能累積廿億龐大家產？杜的四子杜祖信受訪時曾半開玩笑說：父親的理財之道是「只進不出」，一有餘錢就存起來，或買土地。

杜聰明三子杜祖誠在「黑色司法叢林？」一文中披露，杜聰明的遺產包括：陽明山竹子湖海芋節餐廳旁四甲農地、彰化大村大馬路旁可開店四甲葡萄園、林森北路商三一百六十坪建地、淡水紅樹林捷運站對面三百坪建地及三芝兩甲農地，市值約廿億，而這只是不動產部分，杜聰明民國七十五年往生時應該還有不少值錢動產。

杜聰明生前除當過台大醫院院長，並南下開辦高雄醫學院外，並沒有經營什麼特殊事業，為什麼能攢下如此龐大資產，最後導致子女反目登報嗆聲。

杜聰明長女杜淑純在回憶錄「杜聰明與我」一書提到，他們家境本來就不差，民國廿年十月爸爸榮升高等官，除了加薪，還有宿舍和出差津貼，家中經濟日益寬裕，每年都有不少盈餘。爸爸除了固定供給家用，其餘都拿去買土地與水田，奠定日後豐厚家產的基礎。

杜淑純表示，爸爸特別重視土地的永久性價值，除了繼承阿公留下的土地外，還自己購地置產。民國卅九年十月爸爸帶她上陽明山看他所擁有的地，爸爸原本打算退休後到大陸定居，結果改變主意，每次到竹子湖都覺得美麗，後來花了一千多塊買下一塊地，準備用來蓋別墅。

至於林森北路的土地，應該是杜聰明在日據時代所購置。杜淑純在書中指出，民國十八年爸爸買下北市大正町一丁目卅番地的房子，後來覺得太小，又把隔壁買下來，裡裡外外整修一番，還做了一座日式花園，台灣光復後，拆除改建為四層樓洋房，杜聰明晚年與次子杜祖誠定居於此。

民國六十、七十年代，台灣經濟起飛，杜聰明生前所購置的房地產大漲，尤其是位於台北市東區的幾筆土地，讓杜聰明財富三級跳，得以過一個財務豐厚的晚年。

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　房市景況暫走穩，近2個月來，房仲業店頭的來客量、帶看量增加，部分屋主為了搶客成交，大打平價牌，號稱開出的價格比同區行情還低，不過，業者提醒，背後暗藏玄機，購屋客一定要多看屋、多比較，不要看到房價好像偏低，就衝動下訂。

　根據中信房屋的統計，近2個月來，看屋量增加2成，中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，屋主接受議價的空間，比前陣子更有彈性，提供自住型購屋人撿便宜的機會。

　此外，房仲網站競推不同功能，像是永慶房屋的「出價馬上談」、中信房屋的「圈圈點點好好查」、住商不動產的「購屋導航器」等，都可滿足不同需求的自住客，購屋人搜尋物件時，可省下不少時間。

　不過，房價偏低、背後暗藏陷阱，價格低於市場行情，可能有以下6個玄機：

　一、附裝潢：物件內部的裝潢，看起來很高檔，但是，可能在成交後，屋主將高檔家具帶走。

　房仲業者指出，房屋買賣成交時，像是馬桶、流理台等固定物，會隨之移轉給買方，其他的非固定物部分，屋主可以不附贈。

　通常屋主賣屋時，為了保持好賣相，會將名畫、高檔家具，保留在屋內，但是，並不代表房屋成交後，這些「非固定物」也會同時移轉給買方。

　房仲業者說，他曾遇過有位買方一進門，看到掛在牆上的一幅名畫，決定買下房子，打算支付斡旋金時，卻發現屋主無意附贈「非固定物」。

　江龍名提醒，對該物件有興趣的買方，付斡旋金或下訂金時，在屋主也同意的情況下，應在合約中加註，非固定物一起附贈，雙方並可在合約上蓋騎縫章，以示證明。

　二、附車位：可能是機械式的機械車位。房地產業者指出，停車位分三種，一、坡道式的平面車位，二、機械式的平面車位，三、機械式的機械車位，坡平車位大於機平車位，第三種車位的價格及保值性最低。

　機械式的機械車位價格，相對較低，但是，需要保養維修，這些費用都會轉嫁到管理費。

　大聲行銷顧問執行總監田大權說，坡平車位的價格，大約是以房屋每坪單價的6倍來計算，假設房屋每坪50萬元，則附帶的坡平車位，價值大約是300萬元。

　坡平車位與機平車位價差一半，機械式的機械車位，價格又比機平車位便宜三分之一，同樣的例子中，粗略估計約100萬元。

　三、中央空調系統：中央空調需要維修時，不像一般冷氣較為簡單，中央空調的主機很龐大，小零件故障，可能需要搬出整台主機，交回廠商修理，維修約需1周時間，這段期間，各房間都不能吹冷氣。

　民眾購屋時，要理智考量中央空調的優缺點。

　四、鄰居：房仲業者說，有時遇到房價低於市場行情的物件，有可能是遇到生活習慣不同的「不良鄰居」，影響居住品質，房仲業者建議，買方嘴甜一點，親自向周邊鄰居詢問，可以探聽口風。

　五、前棟、後棟房價不一：江龍名說，各房屋類型的狀況不一，民眾應多觀察，有些物件前棟臨大馬路，居住時有噪音干擾，房價會比後棟低，不要因為房價較低而衝動下訂。

　不過，也有物件是後棟的採光、通風較差，甚至因棟距太近，前棟的廚房對著後棟的客廳，影響居住品質，也會使後棟房價低於前棟。

　六、風水：注重風水的購屋人，應該更加仔細看屋，有的是對面二棟大樓的縫隙，對上房屋的客廳，在風水上有「夾縫中求生存」這一類較不好的意義，或是與對面大樓的屋角對沖，注重風水的人也會有所掛慮。

　不過，江龍名認為，較無風水考量的購屋人，反而可藉此做為議價的籌碼。

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　　中央銀行總裁彭淮南祭房市利多，房貸利率調整可由每季改為每月。央行自9月底來四度降息，央行重貼現率降幅達3.5碼，反映在銀行定存利率的降幅，也有0.5個百分點。

　　但是，國內銀行的指數型房貸多數為三個月調整一次，央行11日召集11家銀行董事長進行意見交流，會中達成共識，房貸戶可向銀行申請換約，縮短房貸利率調整期，由現行的每季或半年，改為每月調整。

　　央行總裁彭淮南表示，此舉可加速貨幣政策的執行效果，跟隨銀行業者的指數型房貸利率調整，房貸戶的利率，也能緊跟央行調息腳步。

　　央行於11日下午，臨時邀集財政部、金管會官員，以及台銀、土銀、北富銀等11家銀行業者開會，決議自今(12)日起三個月內，11家銀行業者將接受客戶申請換約，將指數型房貸戶的利率調整時間由每季調整，改為每個月調整。

　　央行總裁彭淮南親上火線，向新聞媒體發佈這項消息，他認為，11家銀行業者的指數型房貸利率每月調整，更能反映央行降息後的「貨幣傳遞效果」，使更多的房貸戶受惠，並請媒體多多報導此則新聞。

　　至於選擇此時，進行房貸利率調整期的縮短，銀行會不會覺得不公平？彭淮南說，未來就算升息，也是一個月調一次，因此，不會有不公平的問題。

　　今日與會的11家銀行，房貸餘額市場佔有率超過70%，包括台銀、土銀、合庫、三商銀、北富銀、國泰世華銀、永豐銀、玉山銀及中信銀；至於未與會的銀行，中央銀行等單位將繼續溝通及協調。

　　彭淮南表示，從明天開始，房貸戶就可拿舊有的契約，與銀行換新約，房貸利率調整的方式將由三個月調整一次，改為一個月調整一次，而未前來更改契約者，銀行也將積極連絡客戶，了解是否有更改契約的意願。

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〔記者鮑建信／高雄報導〕高市陳姓市民獲悉所購房屋曾發生跳樓自殺案，認為凶宅不吉利，要求解除買賣契約退款，高雄地院調查前屋主未盡告知義務有過失，判決陳有權在法定期限內解約。

陳姓原告指出，九十五年九月廿八日，他透過房屋仲介公司，以四百卅八萬元向鄭姓等兩名被告，購買市區一棟大樓的十二樓房屋，並已依約付訖買賣屋款，如期完成交屋手續後不到一年，經向警方確認，始知該屋曾發生自殺事件。

又說，被告等人明知家人跳樓死亡，竟在委託仲介出售之不動產標的現況說明書「系爭房屋是否曾發生自殺、兇殺或其他非自然身故之情事」之詢問事項答覆欄中勾選「無」，蓄意隱瞞上情，因而認為有重大瑕疵，依合約規定要求對方解約退款。

屋主：死於車道 不算凶宅

鄭姓被告兩人則說，家人不慎失足墜樓身故，而非跳樓自殺，且死於車道上，不是在屋內，與一般所謂「凶宅」是指發生兇殺或自殺致死，且死於屋內，有極大不同，不能認定為「凶宅」，否則即有違市場交易之公平性和安定性。

承辦法官調查，據買賣契約書約定，被告保證該建物絕無發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之事，如有違反此項保證，願無條件同意原告解除契約，並賠償其損失。被告等隱瞞家人跳樓自殺身亡，顯然已違背買賣契約，原告在獲悉內情後一個月，提出解除契約要求，於法有據，判決被告應退還四百多萬元屋款。

據了解，為免買到凶宅，民眾可向左鄰右舍多打聽及上凶宅網了解屋況，最好跑一趟轄區警政單位查詢，確保自身權益。

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財政部昨天發布解釋令，個人出租建物有營業行為，從明年起要做營業登記，並課營業稅、營所稅。財政部自從公布個人從事賣屋很多，有營利行為，要課營業稅之後，接獲很多檢舉，有很多個人以自有建物或承租他人建物再出租，從事營利行為，也應該課營業稅。

財政部函詢各地區國稅局，經5區局回報研議後，昨天發布釋令，規定自98年1月1日起，個人出租建物如具有下列情形之一者，應辦理營業登記，課徵營業稅，否則應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅：

一、 設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）。二、 具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理營業登記）。三、 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

財政部表示，個人以自有少數空置房屋出租，收取租金收入，一般不會有設置店面、辦公處所或招牌等情形，也不會僱用員工來經營。換句話說，如果個人利用設置店面、辦公處所、招牌，或僱用人員來經營出租建物業務，與一般個人出租餘屋行為已有不同，實屬一種營利行為，應依法課徵營業稅。

不過考量部分經營出租建物之個人，原來就自行申報租賃所得，課徵個人綜合所得稅，因此，原來已經課徵綜合所得稅確定者，不會因為該項釋令發布而有所變動，相對而言，原來已經被課徵營業稅確定的，也不會有所更動，這是基於安定性的考慮。

如果符合上述3項客觀且明確的要件規定，應自行向國稅局辦理營業登記，例如，大學附近很多名為「學苑」的租屋，就是營業行為，應辦理營業登記，並自98年1月1日起申報繳納營業稅。

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漢來全國雙料第一

〔記者侯承旭／高雄報導〕今年1至8月台灣觀光飯店房間銷售普遍下滑，唯獨高雄市逆勢成長，尤其高雄漢來飯店拿下全國雙料第一，市長陳菊認為國際行銷已經奏效。

根據交通部觀光局的數據，今年1至8月台北、台中、台南等都會區的觀光飯店房間銷售全部衰退，台北地區衰退9.6萬間、台中地區衰退1.2萬間、台南地區衰退2500間；高雄地區8家觀光飯店則表現亮眼，前8個月的房間銷售反而增加6442間，是唯一成長的都會區。

1至8月全國觀光飯店正成長共5家，高雄就包辦了前4名，包括高雄漢來第1名、高雄國賓第2名、高雄福華第3名、高雄金典第4名。

此外，1至8月全國觀光飯店的客房收入只有8家成長，其中高雄就佔了4家，分別是高雄漢來第1名、高雄國賓第3名、高雄金典第5名、高雄福華第6名。

高雄漢來飯店今年前8個月的客房收入為3.89億元，比去年同期成長8.4%，房間銷售共11萬間，也比去年成長6.3%，堪稱今年表現最好的觀光飯店。

全球行銷效果浮現

市長陳菊表示，雖然中國觀光客的效果不如預期，但高市府今年積極全球行銷，前往韓國、日本、香港、新加坡、美國等地舉行旅遊招商，均獲得不錯的效果，觀光飯店的業績蒸蒸日上。

@轉載~自由時報

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中央銀行10月30日宣布調降3大利率各1碼，中華郵政公司也宣布，自4日起調降存款利率，降幅介於0.1至0.14個百分點。由於政策貸款利率都是跟著中華郵政利率連動，以剛增撥的2000億優惠購屋專案貸款來說，民眾負擔的房貸利率跟著2年期定期儲金機動利率加0.2%機動調整，因此，利率將由原先2.775%降至2.675%，以貸款350萬元來說，1年將可省下約2076元的房貸支出。

中華郵政自4日起調整存款利率，降幅在0.1%至0.14%之間，調降後1月期定期儲金年利率固定1.9%、機動1.94%；3月期定期儲金年利率固定1.980%、機動2.02%；6月期定期儲金年利率固定2.08%、機動2.12%；9月期定期儲金年利率固定2.14%、機動2.16%。

1年期定期儲金年利率固定2.39%、機動2.4%；2年期定期儲金年利率固定2.45%、機動2.475%；3年期定期儲金年利率固定2.45%、機動2.475%；郵政存簿儲金年利率0.6%；媒體轉帳薪資存款年利率1.05%；郵政劃撥儲金（未領用支票戶）年利率0.15%。

由於中華郵政利率牽動多項政策貸款利率調整，像是國宅貸款、青年首次購屋、原住民購屋、勞工住宅、行政院住福會公教人員優惠房貸等政策性房貸利率的調整，因此，對於想購屋或已購屋並使用政策性優惠房貸的民眾來說，可說是一項利多。

以內政部剛增撥的2000億優惠購屋專案貸款來說，房貸戶負擔的利率就是隨著中華郵政2年定期儲金機動利率加0.2%機動調整，因此，在中華郵政調降存款利率後，新優惠房貸利率也由原先2.775%降為2.675%。若以貸款350萬元、分20年攤還，1年可省下2076元的房貸支出。

另外，中華郵政降息後，助學貸款利率也調降，助學貸款利率是以郵局1年期定儲機動利率加碼計息，利率也將從3.55%降至3.45%；以借款80萬元，貸款期限5年，分4年攤還，1年約可省432元。

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　房市吹寒風，前景依然不明，很多想要買房子的人心中直盤算，何時才是購屋時機，房地產界人士指出，未來，購屋時機可分成三段觀察，第一段暫定今年底，年關交替之際。信義房屋協理呂信銓指出，這一波房市寒冬，來得又急又快，預售屋市場中，違約情況一波波，房市投資客虧損慘重，建商也壓力沉重，目前，賣方開出的售價，已明顯往下調降。

　針對購屋時機，房地產界人士指出，不妨從時間和空間做判斷。

　以時間而言，第一段購屋時機，暫時先看今年底，年關交替之際，中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，今年年中買屋的投資客，支撐半年已是極限，估計今年底可能擴大降價幅度，售屋變現。

　第二段購屋時機，主要看市場徵兆，一旦有建商發生支撐不下去，退票、倒閉的消息傳出，代表市況已經很差，房價已經跌到一定的地步，也是房價即將見底的訊號之一。

　第三段購屋時機，則要等到經濟情勢從谷底翻揚，乍見曙光的時候，房價慢慢走穩，一時之間還沒有明顯上漲的力道，打算買房子的話，可以仔細挑選，不用擔心房價漲升。這種房價處在相對底檔、低迷打底的環境下，也是很不錯的買屋時機，從經濟、房市景氣循環的周期來看，大概是2、3年以後的事。

　除了購屋時機的掌握，也可以從房價的位置做判斷，以房價下跌的空間做指標。

　永慶房屋協理王財旺說，現在，市場一片恐慌，急著用錢的屋主，可能大砍售價，如果屋主立即大降價，房價一調降就是2、3成，也是可以考慮買進。

　呂信銓說，房價一路走入底部，需時較長，如果以價格做為購屋指標，不妨拿93年、94年一帶的價格做參考，當時是房價起漲的年度，一旦屋主願意出售的價格，來到3、4年前的價位，便可以考慮購買。

　王財旺說，市況慘澹之際，對於手握現金的人而言，也是大撿便宜之時。

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　備受關注的房貸寬限期展延案，銀行公會昨日討論後決定，凡符合「非自願性失業」、「自用住宅」及「目前還款正常」3項條件者，即可向貸款銀行申請辦理展延，惟每一家庭，如擁有2棟以上自用住宅的貸款戶，僅限其中一戶可以適用，且額度最高不超過600萬元，受理期間至明年底止。

　至於銀行放寬房貸寬限期的期限，視貸款期限有所不同，如繳款期間30年，最高可展延至5年，20年期最多展延至3年，且此一最長期間，如果之前已有適用寬限期條款，必須加總一起計算。

　另外，本次放寬寬限期的貸款金額，也有上限限制，額度為600萬元，超過的部分，不得列入寬限期中；但銀行公會也強調，若原先銀行同意的展延方案，比這項適用所有銀行的規定更優惠，那當然可以維持不變。換句話說，這是「最基本的保障內容」。

　參與討論的銀行代表舉例說，以繳款年限30年的房貸，若陳先生過去已向銀行辦房貸，並適用銀行提供的2年寬限期，那他就可以要求增加3年的寬限期空間。不過，陳先生必須要符合申請的條件，第一是本人或配偶，必須為非自願性失業勞工，領有失業證明；房屋為自用住宅，目前還款正常，利息延滯未超過3個月。

　值得注意的是，申請放寬房貸寬限期時，銀行將要求本人及配偶，出具「在本金緩徵期限內不新增債務」的聲明書，也就是不得再另行申辦車貸、個人信貸等；寬限期申請通過後，銀行將報送聯徵中心，做信用註記，若違反不得新增債務的承諾，銀行得取消客戶的寬限資格。

　至於能否申辦信用卡，或使用信用卡循環信用？銀行公會理事長張秀蓮表示，現在規範的是大方向，這屬於細節部分，還要再研議看看。

　張秀蓮並強調，目前各銀行房貸違約率，其實沒有明顯上升趨勢，放寬放貸寬限期是「防患於未然」，且已經兼顧銀行可能承擔的風險。銀行公會也補充說，想要申請房貸本金緩繳的民眾，應檢附本人或配偶的失業證明、自用住宅證明文件，像（地價稅單），以及聲明「未重複申辦的切結書」。若有保證人者，也必須附上保證人同意貸款展延的書面文件。

　房市進入盤整期，民眾對未來房價抱持悲觀的期待，又面臨荷包日漸縮水，卻要背負房貸重擔，不少有殼一族，決定先出售現有房屋，將現金落袋為安，暫以租屋方式，待房價落入相對低檔再購屋。

　房仲業者觀察，民眾普遍都不看好房地產後市，目前轉買為租的買方變多，而將原有房子轉售、暫以租屋方式度日的屋主，同樣也變多了。

　買方通常會找房子找了一段時間，一直等不到屋主願意降價求售，物件雖不錯，但卻沒有滿意的價格，買方通常會決定轉買為租，暫以租屋方式，等待房市落底，屋主心態鬆動，再進場購屋。

　而原本已有房子的自住型民眾，則是面臨景氣崩跌、荷包日漸縮水的窘境，為了減輕房貸負擔，寧願將原有的房屋轉售，暫以租屋方式度日，待房價落入相對低檔再購屋。

　住展房屋網總監陳韻如提醒，這類民眾所選擇的租屋地點，應以工作地點附近或出租供需量大的區域為主，可選擇的物件較多，而且租金應比原本的房貸便宜5,000元至1萬元，經濟壓力才算減輕。

　陳韻如說，房屋「先賣再買」的模式，其實是很花成本的，由於中途必須以租屋方式暫居，所以要尋覓租屋地點，搬家前又得花時間將物品裝箱、打包，以30坪電梯型住宅來說，搬個家大約要花個1萬元以上。

　如果是家裡有念國小或國中的孩子，陳韻如認為，這類家庭搬遷會影響到就讀學區的問題，若非必要，經濟負擔也都過得去，其實不必非得要轉售為租。

　東森房屋行銷公關張漢超說，原本就居住在精華地段的屋主，儘管市況不佳，保值性仍然很強，他建議這類民眾暫時咬牙撐過去，因為若想再回來同地段購屋時，由於精華地段的屋主通常都惜售，所以未必會有適合的物件釋出。

　張漢超說，假設原本的房貸負擔1.2萬元，賣屋之後轉而租屋，月租金應介於6千元至8千元最妥當。

　此外，家庭族群租屋，應以原住家周邊向外圍尋找，交通條件最重要，並應考量住戶品質好、戶數單純的物件較佳。

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