【高雄買屋.賣屋.高雄房屋】『ㄚ雅 』無殼蝸牛的天堂

土地稅法規定地價稅享受優惠稅率及減免之申請期限截止日，為每年地價稅開徵前40日即9月22日，如果您的土地供作自用住宅使用或無償供公共使用及騎樓用地，請記得一定要在9月22日前向稅捐處提出申請，如在9月23日以後申請，就要等到明年才可以享受優惠。

該處表示，私人土地如果無償提供作為巷道或廣場公共使用，只要不是建造房屋應該保留的空地，都可以申請免繳納地價稅；供公眾通行使用的騎樓也可以申請減免地價稅。

該處進一步表示，一般用地採累進稅率千分之10到千分之55課徵，自用住宅用地優惠稅率是千分之2，兩者稅額相差達4倍以上，適用自用住宅用地必須符合以下5項條件：

1.土地所有權人或配偶、直系親屬在該地設立戶籍。

2.地上房屋無出租或供營業用之情形。

3.地上房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有。

4.土地所有權人與配偶及未成年親屬適用自用住宅優惠稅率，以一處為限。

5.都市土地面積以300平方公尺為限，非都市土地面積以700平方公尺為限。

特別呼籲，如果您的土地使用情形符合減免地價稅或自用住宅規定而還沒有申請，請記得在9月22日前向土地所在地稅捐分處提出申請，今年地價稅就可以減免或適用自住優惠稅率。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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國內房屋交易，經常因虛坪問題引發糾紛，立法院打算修法檢討，內政部也研議修改地籍測量實施規則，將陽台、雨遮、主要樑柱、承重牆測繪，需記入竣工平面圖，且須「已計入樓地板面積」，才可以附屬建物辦理測量，建商對此多樂觀以對，咸認可減少購屋糾紛。

據內政部統計，國內消費糾紛類型，以建築糾紛列為大宗，其中有關房屋交易時，虛坪認知差距，成為買賣雙方糾紛導火線。這種現象，引起不少立法委員重視，日前更有近40位立委提案，打算針對虛坪問題修法檢討。

內政部順應立院提案，為維護消費者購屋權益，並確保登記制度的公正性與一致性，因此研議修改地籍測量實施規則第273條，必須在竣工平面圖上，載有「已計入樓地板面積」陽台、屋簷、雨遮等突出部份，才可以附屬建物辦理測量。

高雄市建商公會副總幹事安家元表示，由於南部地區的住宅大樓推案急縮，加上房價與北部差距大，南部業者反而鮮少出現虛坪交易糾紛問題，對政府與立院修法樂觀以對，北部單坪房價高，房屋坪數即使差距一坪，也會出現數十萬元的落差，北部建商對修法內容，相對較中南部業者關心。

〔記者林耀文／高雄報導〕轉載於 2009/07/30 自由時報

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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再怎麼低迷的市場，都有達人賺錢！ 五位達人買屋致富祕笈大公開

房市如股市，吃虧的，永遠是經驗不足的散戶，因此如何精確進場、從容退場是所有購屋族內心嚮往的最高境界。《今周刊》搜羅了縱橫兩岸房市的台商房市達人、在冷門市場投資無往不利的超級女地主、善於區間操作的藝人馬國賢、法拍高手周業昌，以及看屋達人陳媽媽，分享他們獨到的投資心法，五位達人教你贏在房市！

投資 進場時就想好退場時賣給誰／超級女地主吳俐潔 累積億元身價

「穿乎水水，遊山玩水，三不五時巡田水，初一、十五領油水！（閩南語）」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活，而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而，今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

雖然只是女流之輩，但在高雄地區，吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地，不但總面積高達數十甲，由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段，隨著建地日漸稀有，她的身價也跟著水漲船高，初估身價至少近十億元。

最令人佩服的是，她一身資產並非靠著繼承龐大的家產，而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場，一直到目前專攻不良債權土地，一點一滴累積而來。

在藍海中進場，在紅海中出場！

出生在桃園的她，父執輩是從土木包工做起，後來轉型做「販厝」、土地買賣，由於時機得宜，整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產，縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有，由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

雖然在重男輕女的傳統包袱下，吳俐潔從沒分得一筆家產，但家學淵源，從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子，卻激起了對房地產濃濃的興趣，並練就了一身硬底子，成了日後最大的資產。成年後，她隻身南下高雄發展，從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起，一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

吳俐潔表示，小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際，大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產，或在區域未開發時及早進場搶市，等到市場熱門時再一一拋售，賺取巨額價差，低點進場其實深深地影響她，成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來，吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場，在紅海中出場」的家傳祕方，在市場上無往不利。

心法１／「後浪理論」掌握波段行情

因此，一九九○年代，當高雄還是一片處女地時，吳俐潔選擇南下，在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房，幾年後，當市區房價水漲船高，散戶漸漸進場後，她則出清庫存，轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶，後來連高雄縣市場也日漸白熱，吳俐潔見好就收，接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

在當時，由於房價已高，多半投資客已無利潤可言，她卻能在低進高出的法拍屋中，持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明，投入者已多，機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場，在買賣不良債權土地中，繼續獲利。

在吳俐潔的心中，有一套「後浪理論」，她深信，高檔後伴隨著修正行情，而低檔時也往往接續著下波行情；以及另一個新興市場的崛起，就像後浪推著前浪，因此郊區行情接續著市區，法拍接續著一般市場，而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

心法２／鎖定目標買家，開發潛在客戶

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價？只見她一派輕鬆地說：「因為我在進場時，就想到退場時買家會是誰！」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝，後來委託仲介銷售時，卻沒人肯開價，仲介直呼：「你買貴了！最好認賠殺出！」不願認賠的她，房子好幾個月乏人問津。直到某一天，有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝，最後竟以二百五十萬元買下。

吳俐潔在和買家閒聊後發覺，原來當時岡山一帶缺乏新建案，而當地人又多半注重地緣，不願遠居，又偏好透天厝，因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨，卻對準了岡山人的胃。從此之後，吳俐潔深信，買房子時，只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶，就能賣到好價錢。

後來她依樣畫葫蘆，在緊鄰中鋼和中油的林園，用兩百萬元標了一棟法拍屋，當時所有人都不敢相信，居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房，但吳俐潔卻獨排眾議，她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作，有很重的地緣，因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年，在稍做整修後，最後竟以六百萬元賣出。

總之，主流市場看機會，冷門市場則看智慧，只要動腦筋，就有機會當贏家。

換屋 低進高出賺取區間行情／藝人馬國賢 換屋哲學讓小散戶也能發小財

「房市就像股市，知道要買，就要知道賣！」周四下午，剛錄完談話性節目，下了通告的藝人馬國賢，在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

相對於圈內赫赫有名的投資大戶，如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產，目前包含自住只有三棟房子的馬國賢，充其量只能算是散戶中的散戶。

不過，馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始，當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂，到現在已擁有三戶房子，而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅，一路走來，累積了財富，也累積了心得。

 

嘉義市林姓民眾去年向嘉義地方法院買下位於嘉義縣竹崎鄉溪心段一處位於溪畔的法拍地，完成點交手續後卻發現該地早被水沖滅，變成水道，認為法拍有瑕疵，向法院聲請撤銷原拍賣，但被駁回，再向台南高分院提起抗告仍遭駁回，林姓民眾不服，投訴媒體，希望法律能還給百姓公道。

嘉義地方法院發言人林坤志表示，該院一審駁回林姓民眾異議的理由，主要是依據強制執行法規定，「法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任」，且該土地並非滅失，只是地貌改變。而高分院駁回的理由也是依法律規定「法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任」。

林先生昨天接受記者訪問時大呼「被騙了」，指出他原本從事建築業，由於建築業不景氣，他有意轉行養雞，因而有朋友的兄弟向他介紹位在竹崎鄉八掌溪畔的法拍地，介紹人並帶他去溪心段一處查看，上有雞舍及鐵皮屋，他不疑有他，因此向朋友借錢，以450萬元拍下溪心段3筆法拍土地，不料準備開闢請來地政所人員進行鑑界時才知道，他所買的溪心段688、691、616號3筆土地，已被溪流沖滅，土地淹沒在水中，變成渠道，完全沒有經濟價值。

林先生說，法院拍賣的土地都已滅失，竟然還能拍賣，認為法院在拍賣前應該先為民眾把關才是；對於高分院駁回他的抗告，他不服，表示要再向最高法院提抗告。

林坤志表示，林先生是在該法拍地第4拍時拍到，而該地在第3拍時並沒有被溪水淹沒的情形，且依據高分院駁回其抗告理由中說明強制執行法規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，係因拍賣前，有意標購者可閱覽法院拍賣公告，知悉受執行標的物的所在處，並事先查明其狀況，已有機會發現拍賣物的瑕疵，且法律為確保拍賣結果的安定性，排除物之瑕疵擔保責任，買受人應自行負擔瑕疵存在的危險。

 

很多人買到了法拍屋完成了一切過戶手續，開開心心入住之際，卻在屋內發現前任屋主所遺留的物品，普通一點的頂多是像衣服、傢具、家電等，誇張一點的可能是祖先牌位、神像、寵物等，更過分一點的就是像屍體、棺材、植物人等。

讀者蘇琪問：

住處大樓頂樓沒有做防水，只要連續下雨，就會漏水並波及8樓住家，曾向管委會反映，但管委會把問題推給10樓住戶，但該住戶人在中國，既然管理費是用於公用設施，能否要求管委會負責修繕漏水問題？

李永裕律師答：

依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」

故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。

依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。

若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。

經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。

最終，管理委員會若始終未能出面解決，則區分所有權人自得訴請法院請求管理委員會賠償修繕費用以及賠償未修繕所生之損害。

（李永裕律師事務所李永裕律師回答、記者何瑞玲整理）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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工業地蓋住宅，建商廣告不實誤導消費者民眾購買自用住宅時須注意，不要買到工業用地上的住宅，以免因違反建築法規而被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。依據現行法令，土地使用的類別包括有住宅區、工業區、農業區、商業區、行政區、風景區…等等，各個類別都有不同的分區使用管制之規定；由於住宅區的土地價格較工業區貴，有少數的建商竟然在工業用地上蓋一般的住宅，對外銷售圖利。

台北市政府日前接獲檢舉，指稱三傑建設公司在內湖科學園區推出「藏金閣」建案，訴求可供套房、住宅使用，因每坪單價較附近住宅區便宜，吸引不少人購買，但檢舉的民眾質疑，工業區怎麼可以蓋住宅？

建商的廣告不實誤導消費者

市府官員前往工地接待處查訪，從銷售人員那拿到一張「傢俱配置參考圖」，裡面刊載住家客廳、臥房、書房、廚房及衛浴設備的傢俱圖片，市府認為這個建案位於工業用地上，根本不能蓋一般住宅，建商的廣告會使購屋者誤認可以當住家使用，建商有廣告不實誤導消費者之嫌，遂移請公平會處理。

建商則辯稱，他們與購屋者簽約時都會明確告知土地分區為「工三用地」、「科技工業Ａ區」，該建案是「小坪數個人工作室」、「小型辦公室」，且買方也簽下切結書表示了解該地的使用用途為資訊服務業，依法不能作其他用途；買方都知道買的不是一般住宅，他們並沒有誤導消費者。

工業用的住宅有被拆除風險

但公平會認為，工業用地只能興建供有關工業使用的廠房，不得讓人誤認可以當住家使用。這家建商在接待處內放置的「傢俱配置參考圖」廣告圖片，容易讓購屋者誤以為其銷售的並非工業廠房，而是一般住宅，如果購屋者依照建商提供的廣告去裝潢房子，將有被主管機關拆除的風險，這對消費者不利。因此處分三傑建設一百五十萬元罰鍰，而負責業務銷售的巨將公司也一併科罰一百萬元。

為了避免買到工業用地的住宅，民眾在購屋前可以要求建商出示工地建案的建照，上面會清楚標示土地使用分區類別，或是去申請查閱工地的土地登記謄本，看看上面的用地類別記載，就不會買錯房子了。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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住展 (2008-02-05)

文章提供／住展雜誌

近年來，強調配備健身房、SPA、游泳池等公共設施的建案屢見不鮮，因此詳細瞭解公設的內容與比例，是購屋前的必備功課。

內 容

坊間一般將公設區分為『大公』與『小公』兩種類型。

小公：該樓層共同使用部分，一般包含當層樓梯間、電梯間與走道等。

比 例

公設比代表公寓大廈的總樓板面積中，共同使用部分所佔面積的比例，也就是在房屋所有權狀的坪數中，公設所佔的坪數比例。而公設比例越高，代表可讓屋主專屬使用的空間比例也會越小，但是相對的，可使用的公共設施也會比較多。而目前各類型產品一般的公設比例範圍如下：

五樓以下公寓：無電梯公寓若無休閒設施，僅計算樓梯間及機電設備空間等，一般在十五％左右；有休閒設施，則在十八％至二十％之間。電梯公寓因需加入電梯間面積，公設比在二十四％至二十五％之間。

七樓以上電梯大廈：公設比約在二十三％至二十七％之間，若是大型社區，公設比可能就會超過三十％。

套房：因各樓層走道空間較大，公設比一般在三十％至三十五％之間。若有其他休閒娛樂設備較完善的規劃，公設比甚至還有可能超過三十七％呢！

總之，在購屋前，比對房屋所有權狀內容，仔細瞭解公設內容，並衡量自身需求，評估未來使用的機會是否合乎支出成本，這才是最具智慧的現代購屋人。

◎ 辦理買賣過戶手續所需時間暨其流程圖

1.[簽約] ＋2.[用印]→ 3.[完稅] → 4.[尾款]



下述天數為工作天 係指辦理案件實際上所需之天數，不含星期例假日

　　 1. 簽約＋用印 ：房屋稅捐處或鄉鎮公所申報契稅；約三～七工作天土地送稅捐處申報增值稅；申報一般增值稅約七～十個工作天；辦理自用住宅優惠稅率約需二十一個工作天 貸款部分送銀行估價，徵信，審核，用印～全程約七～十天可完成 。

　　註1：買方準備資料：1. 身分證明文件二份如需辦理貸款時另需：2. 保證人身分證影本　3. 財力證明文件

　　註2：賣方準備資料：1. 身分證明文件二份　2. 印鑑證明二份　3. 印鑑章4. 土地，建物所有權狀正本 5. 當年期房屋稅地價稅單　6. 水 電費收據

　　 2. 完 稅 ：雙方繳清契稅，增值稅。送地政事務所登記過戶～過戶登記約需五天買方貸款部分核准，用印完成。與買賣登記案件同時送地政事務所辦理抵押權設定登記～設定登記需三天。

　　註1：辦理登記時如辦理聯件（二種登記案件以上一起送件）其工作天數以案件登記時間較長者為其登記時間。

　　註2：如賣方出售前即辦有貸款，由銀行辦理代清償者，其工作天數需再加三天。銀行代清償後需取得賣方原承貸銀行之清償證明。並辦理塗銷登記完成。並將資料送達買方所承貸之銀行方可結案。而辦理塗銷登記約需二個工作天。

　　 3. 尾 款 ：過戶與抵押權登記完成買方至銀行開戶對保，撥款。 ※賣方復水，復電完成。同時點交房屋。



不動產成交後，我們除委託合格專業的代書為您辦理過戶事宜外，買賣雙方應注意些甚麼？下列四項要點您必須瞭解：

　　一、買賣雙方應備證件　　

　　二、過戶流程

　　三、買賣雙方應付費用　

　　四、現行優惠貸款及其申請方式



(一)房屋售出後買賣雙方應備證件



　　[賣方準備下列資料]

　　　 1. 土地建物所有權狀正本

　　　 2. 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份

　　　 3. 印鑑證明書二份（房屋申報契稅用)

　　　 4. 印鑑章

　　　 5. 最近一期房屋稅及地價稅單

　　　 6. 最近一期水電費收據

　　[買方準備下列資料]

　　　 1. 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份

　　　 2. 財力證明（扣繳憑單影本或存摺影本）

　　　 3. 保證人身份證影印本乙份 。→第2.及3.兩項以買方需要辦理貸款者方需準備，以提供銀行查詢。



(二)過戶流程



　　一般而言，除特殊情況外，自證件齊備開始送件，至案件登記完成，全程約需十五個工作天左右。過戶流程及不動產交易的付款方示一般如下：

　　　 1. 簽約款：雙方簽定買賣合約書，同時交付簽約款（通常三至七天內再行辦理用印）

　　　 2. 用印款：雙方交付用印款及應備證件，並申報契稅與增值稅，申報契稅（稅單約三至七天下達）至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天）而（自用住宅優惠稅率約二十天左右）

　　　 3. 完稅款：雙方交付完稅款，繳清契稅增值稅，同時送地政事務所登記（地政事務所過戶時間約需五天）

　　　 4. 尾 款：過戶完成雙方交付尾款並同時交屋　　　　　　　

　　　[貸款]：買方若辦理貸款，即於雙方用印時將貸款文件齊備，送銀行辦理貸款，其辦理之手續約需七至十天。（估價→查詢→審核→用印）

　　　並於完稅後送地政事務所，辦理過戶登記時一併辦理抵押權設定登記，待過戶完成時，將他項權利書設定契約書與土地建物謄本送至銀行，待

　　　買方完成對保手續並開立帳戶後即可撥款。完成所有手續。



(三)買賣雙方之應付費用



　　賣方應付之費用：

　　　 1. 土地增值稅

　　　 2. 印花稅

　　　 3. 買賣代書費二分之一

　　　 4. 塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）

　　買方應付之費用：

　　　 1. 契稅 2. 公證代書費

　　　 3. 買賣代書費二分之一

　　　 4. 登記費

　　　 5. 貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費）

　　註1：1. 土地增值稅、印花稅及契稅，詳閱節稅秘笈 2. 登記規費＝（土地現值＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費書狀費每張新臺幣八十元

　　　　　 3. 買賣代書費約新臺幣八千至一萬元

　　　　　 4. 設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費

　　　　　 5. 火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元

　　　　　 6. 塗銷代書費每筆新臺幣兩千元

　　註2：辦理登記時如辦理聯件（二種登記案件以上一起送件）其工作天數以案件登記時間較長者為其登記時間。

　　註3：如賣方出售前即辦有貸款，由銀行辦理代清償者，其工作天數需再加三天。銀行代清償後需取得賣方原承貸銀行之清償證明。並辦理塗銷登記完成。並將資料送達買方所承貸之銀行方可結案。而辦理塗銷登記約需二個工作天。

１.購屋主因分析 (˙初次購屋 、˙換屋原因、˙購屋資金來源) ˙初次購屋˙ 郊區 每一個想要購屋的人都希望能夠儘早購得心中「理想」的住家，但卻往往限於財力不足而無法一蹴可及，此時若能體認現實情況，則可考慮先由郊區著手，因郊區房價遠較市區為低，極為適合購買力有限之人一圓購屋夢。 經濟型 財務能力較為薄弱的購屋者，在產品選擇上不妨以最基本的「自用性 」「經濟型」住宅為標的，雖然此類型與理想中的住宅尚有些差距，但卻頗為實際，如郊區五層樓以下三房二廳，單衛三十坪以內者，都是可以列入考慮的選擇對象。當然「麻雀雖小」也要「五臟俱全」，部份高樓層的住往往在高比例公共面積的分擔下顯得捉襟見肘，就值得初次購屋手頭不便者商確。 中古屋 一般而言，中古屋的價位約為新屋的七成至八成左右，因此可作為暫行購置第一戶的目標，日後再以之為基礎進行換屋行動，那麼經過這樣的「迂迴轉進」程序，購屋理想就不致流於夢想了。但在購買中古屋之前，得先要準備二至四成的自備款，同時得考慮銀行貸款條件的配合，方能順利的達成願望（自備款越多，貸款還息壓力越小）。 法拍屋 法院拍賣的房子一般均較市價低二成左右，若有淪為二拍、三拍者，則價格必然更低。不過價格雖低，但在得標後一個星期內須一次繳足屋款，因此勢必要有短期資金融通能力者較為可行（現有銀行提供尾款代墊服務，解決有意買法拍屋而自有資金不足之窘境），而法拍屋在價格便宜的大前提下，只要能排除負面的心理因素，也是可購屋者另一思考的方向。 預售屋 預售屋是一種以分期付款的方法來償還貸款，初期還款的壓力較輕 ，可以適合手中沒有太多資金的年青購屋群。不過以總價來比，較附近新屋成交行情貴約一至二成 ，且尚須等建商興建至完工始能搬進新家，交屋期間較長。 　 ˙換屋原因˙ 好地段、好學區 「人往高處爬」是恒常不變的道理，同樣的，從較差的區位遷移到較好的精華地段，亦為人們追求生活品質的動機所在。現代人都希望自己的子女成龍成鳳，而基於升學主義的壓力下，子女就學方面也希望能擠進明星學校，因此也就會遷至好學區內，以利子女就學，而此種基於子女就學因素的搬遷行動，往往佔有相當的比例。 空間不敷使用 一般人皆較喜歡寬廣的生活空間，但限於房價因素，因此初期會選擇坪數較小的房屋，而隨著所得之增加，在行有餘力之後，從小坪數再更換為大坪數，則是一種生活層次的提昇。此外，家庭成員的增多，也是促使更換為大坪數的原因之一。 就近托養、工作的便利 有些小家庭有了子女之後，往往為了子女託付照顧的問題，常會搬遷至婆婆或岳母家附近，以便就近照應。另外，因工作上的關係，為了上班方便，也會考慮搬到公司附近，諸如此類由於靠近生活重心的搬遷，也是許多人在換屋時的考慮重點。 回歸儉樸、退休養老 大家庭中雖然成員較多，但隨著子女的成長、工作及結婚、海外移民等因素，從而必須重新再組成另外一個家庭，此時原有的大家庭會因家庭成員的減少，而轉換為小坪數的住家。有些人退休後為了尋得一個獨立的空間，享受幽靜安詳的生活而遷往郊區、鄉間，而進行換屋的實際行動。 追求生活品味 居住在都會中雖給予現代人許多的方便，卻集吵雜混亂於一身，房價高昂，活動空間狹小，加上工作壓力、身心渴望紓解，便有越來越多的人嚮往郊區，藉以追求較寬廣的生活視野，寧靜的環境。 　 ˙購屋資金來源˙ 現金或存款 現金或存款即是指立即可供使用的資金，這些資金可能是長期累積的薪資所得，也可能來自於投資利得。通常這些資金大都存放在郵局或金融機構，以備隨時取用，而這種儲蓄購屋的方式也是最傳統的一種投資致富方式。 父母資助 父母一向都是子女的最大支柱，只要在財力許可下，往往也是提供購屋資金的一大來源。不過如果是採贈與方式提供資金，則應採分年進行，而且要注意所有贈與總額在一年內不得超過一百萬元，因為超過的部份要以累進的方式課徵贈與稅。 民間標會 以民間互助會的方式來籌措購屋資金也是相當普遍的一種途徑，其中尤以當會首免除利息負擔之方式最為划算，但民間標會的倒會風險得要仔細的加以衡量， 避免辛苦所得付諸東流。 親友借貸 向親友借貨資金的好處，即是可以憑個人的信用來做資金上的融通與調度，有時也可償付較一般市面為低的利息，但要注意日後對方可能亦會相對的要求借貸或更高金額的擔保等情事，而在「親兄弟明算帳」之前提下也得格外小心，萬一處理不當，多年交情恐將毀於一旦。 金融機構貸款 金融機構向為最主要的資金來源，一般大眾只要有正當職業、穩定的收入和良好的信用狀況，並且能夠提供抵押品，都可以申請貸款。在申請時，必須提出所得稅扣繳憑單、房屋、土地所有權狀及身份證等作為徵信資料。而在目前金融自由化的前提下，各銀行房貸作業、信用貸款等商品齊全靈活，也有利於資金之週轉運用。 　 ２.遴選房屋分析(˙購屋基本原則、˙房地產品比較) ˙購屋基本原則˙ 地段優越 座落於良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。例如台北市信義區、大安區以及捷運沿線，明星學校等鄰近區域，均是地利之便的一時之選。 環境優雅 優雅的居家環境不僅能使居住者擁有一個舒適、安靜的住宅空間，更可大幅提升居家的品質 ，而將來一旦想要進行換屋或將其脫售，不僅不虞接手無人，還可順理成章的賺上一筆。 交通方便 有方便的交通路線配合，家中成員不論是上班、上學或購物，就可避免舟車勞頓之苦，居家生活的方便性亦可獲得保障。 價格合理 合理的價格也是項極為重要的基本原則，因為價格太高不僅購屋成本過鉅，甚至會有因償還貸款而有疲於奔命導致生活水準降低之弊；而過低的房價則會使人對房屋的品質、附近環境產生 疑慮。 產權清楚 購屋置產必須在簽約之前，就先確定房屋、土地的產權清楚，以免在繳清款項之後，卻因產權不清無法如期取得所有權狀而招致無謂的損失。 　 ˙房地產品比較˙ 地段 只要地段好、區位佳，不論是土地或是房屋，增值的速度與幅度必然比較快，即使當前稍貴一點也會在假以時日之後有連本帶利甚至倍數的回饋，因此地段的比較絲毫輕忽不得。 結構 一般而言，房屋結構的品質與安全息息相關，購屋時宜格外謹慎，而高級的建築結構在安全上也較有保障，耐用年限也較長，雖然價格較為昂貴，但就長期而言仍屬划算。 屋齡 屋齡愈大的房子除非早年興建時是出自名師手筆、施工嚴謹、採用高級建材、否則屋齡愈老毛病也會愈多，折舊也就越大，日後必然要支付一筆為數可觀的整修與維護費用，因此「新」、「舊」之間也都是產品比較極為重要的參考因素。 建材 良好的建材，不但能使視覺獲得滿足，更能令人住得舒適、稱心，尤其是外觀雄偉、門廳氣派、建材高級精緻的房屋，絕對能使您的資產物超所值，相形之下由「價值」來創造「價格」，便佔了極大的便宜。 裝潢 住家不經裝潢，絲亳表現不出特色，而現代建築的室內裝潢則逐漸朝向高品味與高格調路線，但不論如何豪華美觀，其先決條件仍應以使用者自己的需要與喜好為主要考量，然裝潢一旦完成並開始使用之後，其應有的折舊便立即使其價值減半的特性須先有所認識。因此燈具式樣、老舊家俱、地毯狀況、隔間處理等，都可作為比較時的加減權數。 坪數 時下常見建方於銷售時列許多虛坪，藉此以使房屋單價因灌水而下降，其用意不外乎欺瞞購 屋者，讓購屋者自以為佔了便宜而沾沾自喜，因此，購屋時宜仔細核計權狀坪數，並以「實際可用坪數」與總價來比較每坪真正的實價，方可達成比價的真正效果。 管理維護 購屋前除應注意是否有違章建築或違規使用外，更應注意整棟大樓的管理維護狀況，此可由建物之死角如樓梯或地下室直接觀察得知，另外如管理制度之良窳則可由門禁管制情況來加以研判。 　 ３.房地產類型選擇 (˙各類型住宅產品優缺點比較˙) 電梯大廈 優點：高樓層景觀較佳、使用空間經濟、公共設施較完備、前臨道路較寬。 缺點：集合住宅土地產權持分、戶數品質複雜不易管理、高管理費及公設比、樑柱體積較大、火災逃生性較差、管線配置複雜。 公 寓 優點：出入性單純、公設比低具實用性、格局規劃大致相仿，房屋單價較低。 缺點：管理較欠缺、採光及景觀不易顧及、出入多為巷道、停車空間不足、防竊性差，違建情況嚴重。 套 房 優點：供特定族群使用、如學生、單身貴族、在外謀生、新婚夫妻、一搬近學區、都會區生活機能佳。 缺點：出入複雜、管理不易為從事特種行業所愛、小套房將來出脫不易。 透天型的別墅 優點：客廳挑高採光面加大、有天有地產權獨立、使用空間寬敞、享有庭院及獨立的停車空間、室內配置俱彈性。 缺點：偏離市中心區者連棟規劃面寬常有不足、樓梯、陽台及露台面積較大以致虛坪偏高、格局狹長則通風採光欠佳、平面分割零碎、依山傍水則溼氣重、受氣候溫度影響大。 樓 中 樓 優點：客廳挑高寬敞、設有夾層使用空間上下獨立、私密性佳、位居頂數景觀條件最佳，身份地位表徵。 缺點：室內虛坪面積不小、單價總價均高。 工業住宅 優點：單價較鄰近住宅行情低、室內高度較高、結構、設備載重量較大。公設比較高、生活機能性欠缺、易受噪音及空間污染。 缺點：居家品質不佳、轉手不易、買賣手續繁瑣、地價稅、土地增值稅較一般自用住宅高、水電基本費高。 　 ４.看屋時機 (˙審視房屋外觀、˙白天看屋、˙晚上看屋) ˙審視房屋外觀˙ 建物格局 基地、建地應力求方正為佳，避免奇形怪狀，如三角形、狹長形基地等，其不僅影響整體規劃設計，更會造成通風採光之不良，建物外觀所採用的建材與設計是否有足夠的氣勢來凸顯氣派雄偉之風範，當前高樓大廈普遍採取挑高設計以及高級建材即為主要原因，而應避免的是瘦矮造型在價值上所造成之負面影響。 違章建築 常見的違章建築有頂樓加蓋、一樓搭建、露台加蓋、陽台推出等。一般而言，如在外觀設計上發覺有異樣或不諧調等情形時，則應注意是否為違章建築。 外觀磁磚 房屋外觀的磁磚是否有脫落的情形？是否滿布灰塵？是否有重新補過的痕跡等，以上種種皆非理想的建物，以帷幕牆為例，若無法維持其清潔亮麗的外觀，則必然隱藏著管理上之種種缺失，而藉此亦可衡量其建物之價值。 屋頂維護 屋頂是否雜草叢生，是否雜物、垃隨意堆放等皆是維護管理之研判資訊。 管線配置 就電話線而言，舊建物常採外露情形；而若有水管嚴重阻塞的情形；則排水管線亦有外露之可能。至於沒有明管之瓦斯管線配置，則交屋之後必然只有採桶裝瓦斯之一途，其所造成使用上之不便自是不言可諭。 　 ˙白天看屋˙ 環境 買房子自然要先觀察周圍的環境，尤其是現代的居住條件要想依山傍水雖然不易，但也必須有所講究，例如要避免一些妨礙住家安寧與格調的嫌惡場所，如修車場、殯儀館．．．等則應敬而遠之，至於公園、綠地、學校等，皆是住家所期盼的優先選擇。 視野 「欲窮千里目，更上一層樓」，要想綜觀房屋附近的視野，就得選購較高樓層、邊間或者棟距較大者，方不致因緊臨鄰屋而影響寬廣之視野。 鄰屋 人不能離群而索居，看房子也須觀察其與鄰屋的相關情況，尤其是鄰棟建物之格調、高度、停車場出入口、垃圾堆放位置，甚至各樓層之開窗情況等，都須一一加以審視一番。 防火巷 按建築法規之規定，防火巷的寬度應為三公尺，太窄或僅留排水溝縫之情形都會影響到居家之生活品質，而常見的是利用違建方式來增加房屋的使用空間，亦即將廚房或浴室往外推移，看屋時應特別留意此一異常之現象。 巷道 看屋時除了要觀察主要的通道之外，對於房子四周的巷道也應有所認識，尤其巷道的大小更是重點所在，由於目前停車位難求，巷道也就自然而然的成為兵家必爭之地，因此，如果巷道太窄，停車便會成為一大苦差事；一般而言，八公尺巷道兩旁均可停放車輛，六公尺巷道則只能單邊停放。此外，尚須注意巷道是否屬於單行道，此可從車輛停放方向立即辨知，而更重要的是要避免死巷之盡頭位置。 交通 除要觀察交通之便利性以及交通流量之外，公車站牌、停車場．．．等都是重點所在。不過，亦須兼顧不同之用途為優先考慮。 市場 住家附近若靠近超級市場，自然可增添生活之方便性，但若攤販林立，則生活品質必然大打折扣，尤其噪音及空氣污染皆會接踵而至，其間差異有如天壤之別。 公園 現代人之缺乏綠意生活已是老生常談話題，並且對大多數人而言幾乎也是可遇不可求的一個夢想，因此在看屋時若能毗鄰公園列為重點，相信必可為居家生活多增添一份休閒樂趣。 學校 現代的父母也愈重視子女的教育問題，尤其教育須往下紮根，因此選擇靠近學校的房子，也是當前所普遍關心的一大重點。 ˙晚上看屋˙ 巷道燈光 在閤家團聚之際，若無窗外路燈之相互輝映，再好的建物不免也有幾許寂寥，尤其那疏疏落落的景象，無異予人有如一條暗夜的長巷，不僅安全性堪慮，亦容易形成治安的死角。 霓虹燈 燈紅酒綠、歌舞達旦一直是都市給人的生活印象，不過在絢麗的表象下卻也蟄伏著另一隱憂，尤其是一些特種行業入侵住宅區之跡象，即可從入夜以後閃閃發亮的霓虹燈加以判別。當然購 屋時，遇有此類狀況最好是退避三舍。 街道景觀 從居住環境來看，街道所表現出的風格往往也頗具魅力，一條花木扶疏、生意盎然的街道，加上一棟夜間陽台燈火通明的建物，在一般人的心理上著實充滿著極大的吸引力。這種感覺非待夜幕低垂時，實不足以窺其堂奧。 進住率 藉著夜間各戶開燈的情形即可明瞭該棟建物的進住率，如果發現空屋率偏高，就應詳細探究原因。而如果太少的住戶進住，對於日後最直接的影響便是管理費之偏高，而管理維護之問題不改善，對住家品質也有莫大的不便之處。 居住水準 從住宅的燈飾以及房屋內部的裝修概況，甚至傢俱擺設等，皆可進一步的瞭解當地居住水準，而這些平時較不易察覺到的情況，在夜間往往也都會一一地顯露出來。 便利商店 目前較著名的如統一超商及其他連鎖商店的普及率都很高，每當華燈初上之際，這些便利商店便成了當地居民的生活中心。由腹地顧客的出入、談吐及衣著外表，便很容易的可以瞭解當地生活圈的居住水準。 治安 居家的安全性一直是不可忽略的重點，巡邏崗哨密集的區域，顯示當地居民對安全的維護遠比他人有多一層的保障，此不僅對歹徒有嚇阻的作用，對人口簡單的小家庭而言，也會住得較為安心。而部分住家更標榜能與政府要員為鄰，有全天候警衛巡防，在安全上更是可以放心許多。

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本利平均攤還速算表

金　額 $1,000,000 $1,000,000 $1,000,000 $1,000,000 年利率/年限 5 10 15 20 1.50％ 17,310 8,979 6,207 4,825 1.75％ 17,419 9,090 6,321 4,941 2.00％ 17,528 9,201 6,435 5,059 2.25％ 17,637 9,314 6,551 5,178 2.50％ 17,747 9,427 6,668 5,299 2.75％ 17,858 9,541 6,786 5,422 3.00％ 17,969 9,656 6,906 5,546 3.25％ 18,080 9,772 7,027 5,672 3.50％ 18,192 9,889 7,149 5,800 3.75％ 18,304 10,006 7,272 5,929 4.00％ 18,417 10,125 7,397 6,060 4.25％ 18,530 10,244 7,523 6,192 4.50％ 18,643 10,364 7,650 6,326 4.75％ 18,757 10,485 7,778 6,462 5.00％ 18,871 10,607 7,908 6,600 5.25％ 18,986 10,729 8,039 6,738 5.50％ 19,101 10,853 8,171 6,879 5.75％ 19,217 10,977 8,304 7,021 6.00％ 19,333 11,102 8,439 7,164 6.25％ 19,449 11,228 8,574 7,309 6.50％ 19,566 11,355 8,711 7,456 6.75％ 19,683 11,482 8,849 7,604 7.00％ 19,801 11,611 8,988 7,753 7.25％ 19,919 11,740 9,129 7,904 7.50％ 20,038 11,870 9,270 8,056 7.75％ 20,157 12,001 9,413 8,209 8.00％ 20,276 12,133 9,557 8,364 8.25％ 20,396 12,265 9,701 8,521 8.50％ 20,517 12,399 9,847 8,678 8.75％ 20,637 12,533 9,994 8,837 9.00％ 20,758 12,668 10,143 8,997 9.25％ 20,880 12,803 10,292 9,159 9.50％ 21,002 12,940 10,442 9,321 9.75％ 21,124 13,077 10,594 9,485 10.00％ 21,247 13,215 10,746 9,650