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--轉載--好房News記者蔡佩蓉/採訪報導


奢侈稅屆滿2年,閉鎖期結束後許多物件流入市場,這段期間打算買房及售屋的民眾,需特別留意稅費的問題。近期房屋買賣主要有2項課稅方式可能有變化,包括出售成屋的財產交易所得稅,可能因實價登錄需採實質認定,另外,民眾也得留意自用房屋雖持有屆滿2年,但「沒遷入戶籍」仍會遭課徵奢侈稅。


 


若以「買入房子、持有階段、出售房屋」作為1個循環,以上3個時期,都會衍伸稅費的問題,民眾得搞清楚才行。買房進入第1個時期,就得負擔契稅、印花稅、規費、代書費,一般來說,此階段稅負成本不高;第2個時期,則是持有期間的稅負,包括房屋稅及地價稅;第3個時期,就是出售房屋的稅,包括納入個人綜合所得稅的財產交易所得稅及房屋持有未滿2年的奢侈稅。


中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥表示,實價登錄過後,出售屋齡較低、高總價的房屋,需特別留意申報財產交易所得稅的問題,等於未來不能以房屋評定現值乘上財產交易所得課稅率進行申報,而是採用實質認定,這也類似實價課稅。


另外,民眾購屋房屋後,也要留意奢侈稅的問題,假若是自住使用,勢必得遷入戶籍,台北市國稅局先前就查到位於大安區樂業街的屋主,雖然是自住使用,卻因未遷入戶籍且未滿2年出售,遭國稅局要求補稅500萬元。


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


現在買屋 ﹔賣屋都是時機


 


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我近日來..為了一間房屋買賣交易..過程有些插曲...一間50年屋齡(從未整理過...古早味..ㄚㄇ的老房)


因隔壁鄰地.拆屋重建.沒有通知屋主0.0損壞外牆..造成準備交屋的我們.買賣雙方..頓時.晴天霹靂ㄚ....


同公司專員的我...與行銷方(是店長).為了此事發生.感到困擾.正在冷靜思考處理方式...


尚未處理問題.我們就起了爭議!這樣如何幫雙方圓滿解決呢?他幫買方出氣..發到我頭上了!怒!!!


我們現況..出了問題..就去找鄰地解決問題....買方情緒..我們都能理解!要安撫說明.讓他們放心!


我說:房屋現況部份.因鄰地毀損.就找鄰地負責修膳.然後在交屋給買方.


他說:天花板有漏水痕跡(50年的泛黃剝落痕跡)..執意..馬上要拆天花板檢視..還誇下海口.有問題他要負擔一切責任!


我說:現在還沒交屋.權利還是屋主的.要拆屋頂.要屋主同意或寫借屋裝修切結..才可動房屋!


況且買方也還沒對保...現況也沒漏水(他們買屋前.就是如此)....交屋後..6個月內有漏水保固(中信房屋)...請買方.放心!!


他說:ㄚ雅.妳沒讀書喔...交屋後..屋主要保固5年才是!不是六個月!民法有規定(還站在買方面前說這些話...)


我的天ㄚ~


這房屋.屋齡已經50年了.......還要漏水保固5年ㄇ????


特地看了中信房屋漏水保固~如下


 


貳、保固期限
自房地產權完成移轉登記並點交(交屋日)起六個月止。



 

參、工程費用負擔










 




 


用金額在新台幣一萬元以下者,由買方自行負擔。


費用金額超過新台幣一萬元者,依下表項目之限額由加盟店負擔,其餘由買方自行負擔,但買方應負擔至少新台幣一萬元。


















負擔項目



 


屋頂外牆滲漏水部份 NT$25,000
冷熱水管滲漏水部份 NT$25,000
室內排水管線滲漏水部份 NT$25,000
室內地面牆壁滲漏水部份 NT$25,000


範例:
‧如費用為新台幣7,000元,全部由買方負擔。


‧如費用為新台幣12,000元,其中10,000元由買方負擔,2,000元由加盟店負擔。


‧如費用為新台幣110,000元,其中外牆漏水部分20,000元由加盟店負擔;


熱水管部分45,000元由加盟店負擔25,000元,買方負擔
20,000元;


室內排水管部分35,000元由加盟店負擔25,000元,買方負擔10,000元


;室內牆壁部分10,000元由加盟店負擔。總
計加盟店負擔80,000元,買方負擔30,000元。


‧加盟店所負擔之工程費用僅限於由加盟店指定之施工單位者,凡由買方自行修護或委託其他公司施工者,加盟店概不負擔任何費用。



 


 


 


 


我們在參考--天秤座法律網---提供以下參考



民法第348~378條《買賣契約-效力篇》

 


民法第348條:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人,負使買受人取得其權利之義務,如因其權利而得占有一定之物者,並負交付其物之義務。」
 
民法第349條:「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。」
 
民法第350條:「債權或其他權利之出賣人,應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人,並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。」
 
民法第351條:「買受人於契約成立時,知有權利之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者,不在此限。」
 
民法第352條:「債權之出賣人,對於債務人之支付能力,除契約另有訂定外,不負擔保責任,出賣人就債務人之支付能力,負擔保責任者,推定其擔保債權移轉時債務人之支付能力。」
 
民法第353條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」
 
民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」
 
民法第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」
 
民法第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」
 
民法第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」
 
民法第358條:「買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。」
 
民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
 
民法第360條:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
 
民法第361條:「 買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前項期限內不解除契約者,喪失其解除權。」
 
民法第362條:「因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物。從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除。」
 
民法第363條:「為買賣標的之數物中,一物有瑕疵者,買受人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者,買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。前項情形,當事人之任何一方,如因有瑕疵之物,與他物分離而顯受損害者,得解除全部契約。」
 
民法第364條:「買賣之物,僅指定種類者,如其物有瑕疵,買受人得不解除契約或請求減少價金,而即時請求另行交付無瑕疵之物。出賣人就前項另行交付之物,仍負擔保責任。」
 
民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」
 
民法第366條:「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。」
 
民法第367條:「買受人對於出賣人,有交付約定價金及受領標的物之義務。」
 
民法第368條:「買受人有正當理由,恐第三人主張權利,致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者,得拒絕支付價金之全部或一部。但出賣人已提出相當擔保者,不在此限。前項情形,出賣人得請求買受人提存價金。」
 
民法第369條:「買賣標的物與其價金之交付,除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外,應同時為之。」
 
民法第370條:「標的物交付定有期限者,其期限,推定其為價金交付之期限。」
 
民法第371條:「標的物與價金應同時交付者,其價金應於標的物之交付處所交付之。」
 
民法第372條:「價金依物之重量計算者,應除去其包皮之重量。但契約另有訂定或另有習慣者,從其訂定或習慣。」
 
民法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」
 
民法第374條:「買受人請求將標的物送交清償地以外之處所者,自出賣人交付其標的物於為運送之人或承攬運送人時起,標的物之危險,由買受人負擔。」
 
民法第375條:「標的物之危險,於交付前已應由買受人負擔者,出賣人於危險移轉後,標的物之交付前,所支出之必要費用,買受人應依關於委任之規定,負償還責任。前項情形,出賣人所支出之費用,如非必要者,買受人應依關於無因管理之規定,負償還責任。」
 
民法第376條:「買受人關於標的物之送交方法,有特別指示,而出賣人無緊急之原因,違其指示者,對於買受人因此所受之損害,應負賠償責任。」
 
民法第377條:「以權利為買賣之標的,如出賣人因其權利而得占有一定之物者,準用前四條之規定。」
 
民法第378條:「買賣費用之負擔,除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外,依左列之規定。
一、買賣契約之費用,由當事人雙方平均負擔。二、移轉權利之費用,運送標的物至清償地之費用及交付之費用,由出賣人負擔。三、受領標的物之費用,登記之費用及送交清償地以外處所之費用,由買受人負擔。」


 


 


...情.理.法...


遇事.先說事情..再說道理...問題還沒處理.


不要動不動...就跟我談法律!


~業務精神:要遇到問題.處理問題.解決問題!~


成就雙方圓滿交屋!


~共勉之~


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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【MyGoNews林承志/台北報導】 近年來房價高漲,為確保購買成屋之消費者買的安心,行政院消費者保護處通過成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案。成屋買賣契約書範本雖早於2001年即已公告,但無強制力,此次通過事項將可限制契約書內容,更加保障消費者權益。

主管機關表示,契約書中應充分揭露房屋現狀重要資訊,包括房屋未登記部分、漏水情形、輻射屋檢測、混凝土中水溶性氯離子含量檢測、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為直轄市、縣(市)政府列管之山坡地住宅社區。

另實價登錄制度已上路實施,為此,修正案之現狀確認說明書,增列建物現況格局、建物型態(辦公商業大樓、住宅大樓、華廈等型態),以利義務人申報。

又為避免業者藉故遲延交屋,修正案增列因可歸責於業者之事由,未依約定日期交付成屋者,消費者得請求自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額賠償,及為避免產生消費糾紛,不得有廣告僅供參考以及使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞或字眼。

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,自公告後6個月生效。屆時企業經營者若有違反行為,直轄市、縣(市)政府得依消費者保護法第33條、第58條規定處新台幣6萬元以上150萬元以下罰鍰,並可連續罰,要求限期改善。


轉載--


新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲全聯會將《個人資料保護法》對房仲業的影響性整理出31個問題,讓房仲業更加瞭解2012年10月1日實施的新法影響性。


問題1. 個資法以三讀通過,但是什麼時候要實施?


答: 立法院於4月27日三讀通過個資法後,2010򛾑月26日總統府公布,施行日期行政院預計訂於101年10月1日先就無爭議條文公佈實施。


問題2. 個資法管轄有哪些行為,這些行為的定義是什麼?


答:個資法乃管轄個人資料的蒐集、處理和利用行為。
蒐集:指以任何方式取得個人資料。
處理:指為建立或利用個人資料檔案所為資料之記錄、輸入、儲存、編輯、
更正、複製、檢索、刪除、輸出、連結或內部傳送。
利用:指將蒐集之個人資料為處理以外之使用。


問題3 個資法保護哪些個人資料?


答:新修正個資法規範了企業(包括不動產經紀業)必須保護的個人資料類型,包括了個人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動,以及其他可以直接或間接識別出個人的資料都屬於個資法的保護範圍。


問題4. 個資法是不是只限規範電腦數位資料呢?


答:答案不是,不論是電腦中的數位資料,或者是寫在紙張上的個人資料,全都適用個資法。


問題5. 我們平常使用網路暱稱或Email是屬於個資法規範的個人資料嗎?


答:答案不是,由於網路暱稱不易識別出其代表的個人。所以,不會受到個資法規範。至於Email則有可能識別出個人,法務部會請主管機關NCC提供認定標準。


問題6. 聽說只有超過5千筆以上的個資才會適用個資法,所以跟我們一點關係也沒有,是這樣嗎?


答:答案不是,只要有1筆個資就會受到個資法規範。5千筆限制只是法案討論過程中,討論參考日本個資法的說法,後來並未採納,所以,請各經紀業者及經紀人員要多加注意。


問題7. 依個資法相關之權利人有對我經紀業有哪些請求權利?


答:每一個人對於他的個人資料可以請求閱覽或查詢、請求提供複製本、請求更正或補充、請求停止蒐集、停止處理或利用,最後還可以請求刪除。以上權利人之權利不得預先拋棄或以特約限制,故各經紀業對此要多加注意,切勿放任不管。


問題8. 到底是經紀業者或是經紀人員何者才需要遵守個資法?


答:不論是自然人(也就是一般人),法人(企業)或其他團體都需要遵守個資法的規範,包含我不動產經紀業。


問題9. 我經紀業在哪種狀況可以拒絕個人提出的個資處理請求?


答:依據個資法規定,只有在三種情況下,我經紀業者可拒絕個人的請求,包括妨害國家重大利益、妨害公務機關執行法定職務、妨害蒐集機關或第三人重大利益時等。


問題10. 我是國際性連鎖之不動產經紀業者,在國外蒐集個資是否要遵守個資法?


答:不論在國內外,只要對中華民國的國民蒐集、處理或利用個資,都適用個資法。


問題11. 假如某不動產經紀人員所持有個人資料中部分內容模糊難辨,例如:身分證號中有5個數字是以****表示,是否還會受到個資法規範?


答:答案否定,這類部分模糊的個人資料,由於一般人無法輕易識別,等同失去識別力,因此,這類資料就不適用個資法。但若和其他個資搭配後而具有識別力,則仍舊需要受到個資法規範。


問題12. 個資法中所稱其他團體如何定義?


答:任何3個人以上所組成的團體,或者團體可以有一位代表人或主席,就是一個團體。不論哪一種團體都要遵守個資法。換句話說,你和三五好友組成一個球隊,球隊所蒐集的個人保險資料、通訊資料,都要遵守個資法的規範。


問題13. 請問個資法的主管機關為何?


答:每個行業的目的事業主管機關就是個資法主管機關,或者說,企業向哪個機關登記註冊,該機關就是個資法主管機關。若牽涉到多個主管機關或者主管機關不清楚時,則透過公務機關的協調聯繫機制決定如何共同執行或由誰主管監督,若無法決定則交由行政院決定。


問題14. 若個人要求我經紀業者刪除個人資料,但因另有法律規定要求我經紀業者保存時,該如何處理?


答:若有其他法律規定,就可以拒絕個人的刪除請求。個資法規定,經紀業可依其他法律的規定或法定義務來蒐集、處理和利用個資。


問題15. 假如某經紀業者受權利人要求查詢、瀏覽或複製的請求,經紀業者必須多快回應個人提出的個資處理請求?


答:對於個人要求查詢、瀏覽或複製的請求,經紀業必須在15天內決定是否同意,若要拒絕得書面說明理由,最多可再延長15天。若是請求補充或更正,則可在30天內答覆,最多再延長30天。


問題16. 經紀業者可以任意自定蒐集或處理資料的目的嗎?


答:答案不行,法務部將會和各事業目的主管機關訂定新的特定目的項目,企業必須從中選擇其中一項或多項作為資料蒐集目的,就像是現行《電腦處理個人資料保護法》所訂定的101項特定目的。企業蒐集個資時不能踰越所選定的特定目的範圍,才能算是合法蒐集。


問題17. 若有當事人投訴我經紀業侵犯個資時,我經紀業是否需負舉證責任,證明自己確實遵守個資法的規範?


答:是的,在個資法中規定由企業負擔舉證的責任,若有當事人投訴企業侵犯個資,企業必須證明自己盡到保護個人資料的義務,才能免責。


問題18. 我是一經紀業者平常都是用二類謄本取得資訊並向屋主尋問是否願委託售屋,依個資法我是否仍需告知資料是從二類謄本上取得?


答:如果只是持有尚未利用或儲存電腦則不用告知,因為尚未處理及利用。若拿資料向屋主尋求委託售屋時,是否屬於免為告知權利人之「其他合法公開之資料」事項,在主管機關未明確表態前則應謹慎低調為宜,且切勿造成擾民之行為。


問題19. 我是一位不動產經紀人員想直接對當事人蒐集個資時,到底有哪些情況不用告知?


答:對!當事人蒐集個資時,下列情況就免告知,包括依法規定免告知、執行法定職務或法定義務時、告知時將妨礙公務、妨礙第三人重大利益,或者是當事人明確知道這些 應告知的內容。最後一項例如當事人提供個資給仲介業者時,當事人已經知道房仲業者會將這些資料拿來建檔,作為提供房屋資訊的聯繫之用,此時房仲業者就不用 再告知。


問題20. 什麼情況下企業(不動產經紀業)取得個資時,不用告知當事人?


答:不用告知的情況例如法律規定免告知、執行法 定職務或法定義務、告知將妨害第三人重大利益、當事人明知應告知內容、當事人自行公開、來自其他合法公開的個資、不能向當事人或法定代理人告知、為了公共 利益或學術研究而資料經過處理無法識別個人時、或者是大眾傳播業者為了公共利益的蒐集時,這些情況就免告知當事人。


問題21. 我是一位不動產經紀業者想請問一下,假如不是直接向當事人蒐集個資,仍舊需要告知當事人嗎?


答:依據個資法規定,即便不是向當事人蒐集個人資料,企業仍然要告知當事人,只有部分情況下才免告知。


問題22. 個資法要求企業直接對當事人蒐集個資前,要先告知當事人,我不動產經紀業可以透過哪些方式告知?


答:告知形式不拘,電話通知、簡訊、電子郵件、書面通知等都可以,最重要的是,經紀業得保留記錄,事後才可以舉證已經盡到告知義務,通知方式則沒有規定,不動產經紀業為上述之搜集亦應告知當事人。


問題23.不動產經紀人員向當事人蒐集個人資料時,要告知哪些事項呢?


答:向當事人蒐集個人資料時,應明確告知當事人蒐集機關名稱、蒐集目的、資料類別、利用方式、當事人之權利,以及不提供將對其權益之影響等相關事項。


問題24. 不動產經紀人員或經紀業合法公開在網路上的資料是否可以蒐集?


答:凡是當事人合法公開,或者是其他合法管道公開的資料,經紀業者或人員就能蒐集利用,但是必須確認這些資料來源的合法性。


問題25. 為了省時方便,當事人書面同意可以透過電子文件方式進行嗎?


答:不行,法條中的書面同意是指必須取得當事人的紙本同意書,透過電子文件或者是透過電子簽章取得的同意書,則不符合個資法的書面同意,故不動產經紀業亦應取得當事人『書面』同意始可為相關之利用。


問題26. 我是一位不動產從業人員因為疏忽發生個資損害時,請當事人求償的時效多久?


答:當事人必須在事件發生5年內提出求償,或者當事人知道損害事件後,在2年內要提出,超過時間就不能再請求賠償。


問題27. 請問不慎發生個資損害時(如被駭客入侵而招致竊取、竄改、毀損、滅失洩漏),要賠償多少金額?


答:若損害金額不易估算時,每人每一件可賠償500~20,000元,最高2億元賠償。涉及利益超過2億時,就按實際利益計算。所以我不動產經紀業者,如不慎因駭客侵入致生資料外洩,該受害人是可以向我經紀業求償,最高金額可達2億元。


問題28. 個資法會處罰我不動產經紀業的老闆嗎?


答:企業違反個資法第46、47和48條的行政罰鍰時,如果老闆無法證明自己努力盡到防止義務,就會被處以相同額度的罰鍰。行政罰鍰從2萬~50萬元不等。


問題29. 不動產經紀業如違反個資法時,身為不動產經紀業者的老闆會被判刑嗎?


答:若企業違反個資法而導致顧客損失時,企業主必須面對最高2年以下的有期徒刑。若老闆為了營利而違反個資法時,刑期還會加重到最高5年以下有期徒刑。


問題30. 經紀業者使用購買名單自大樓管理員或從管理委員會私下取得名單是否觸法?


答:是的,凡是當事人合法公開,或者是其他合法管道公開的資料,我經紀業者就能蒐集利用,對於私下非正式管道取得個人資料在未經當事人書面同意而擅自使用,風險 性將相當高,一但當事人發現而認受有損害時,得向法院請求賠償,賠償金額不易計算時得以每人每一件可求償500~20,000元,最高2億元賠償。涉及利 益超過2億時,就按實際利益計算,不可不慎。


問題31. 我是經營多年知名品牌經紀業者,我手上現有個人資料是否需要遵守個資法?


答:企業在個資法施行前蒐集的個人資料庫,若非由當事人提供,就必須在個資法實施後1年內告知當事人,讓對方知道企業擁有他的個人資料。告知後才能繼續利用他的個人資料,故我不動產經紀業如有未經當事人書面同意而蒐集建立個人資料庫應於個資法實施『1年內』告知當事人。


轉載--新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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近日仍有位於乙種工業區興建個案以透天建築等廣告進行報紙媒體銷售,恐造成民眾誤購作為住宅使用,市府再次呼籲購屋民眾務必檢視使用執照,並注意有加註乙種工業區申請用途為資訊軟體業,應依核准資訊軟體業用途使用限制,不能作為住宅等其他違法使用,而且勿有撿便宜心態,因為恐造成日後違規使用被開罰、限期改善或導致斷水斷電風險。
  工務局局長楊明州表示,都市計畫規定工業區劃分為甲、乙、特種三種,其中乙種工業區是以供公害輕微之工廠使用為主,不論那一類型工業區,依法僅得作為工業生產設施等之相關使用,而且除員工單身宿舍外,不能作為一般住宅使用。但是仍有部份開發商將乙種工業區用地以資訊軟體業申請興建建築,完工取得使用執照後,卻變相以透天建築模糊說法進行銷售,導致一般購屋民眾可能於不知情下違規作為住宅使用,將可能面臨違規查處受罰,甚至會被斷水斷電可能。
  楊明州強調,內政部依監察院糾正事項,於今(101)年初已督促各縣市地方政府要針對土地使用管制、建照核發、興建銷售及取得使用執照等四階段制定更嚴格的審查機制,避免還有違法造成民眾違規使用情事發生。市議會也要求市府各局處辦理現勘、加強違規查處,以避免還有無辜市民受害。他表示,工業區與住宅使用混雜,生活品質不佳,除違法後續處分後,還有轉賣困難、買賣糾紛等問題,迄今各縣市尚未有合法化成功案例,工業住宅確實會讓市民住得不安心。
  工務局建管處處長黃志明表示,市府自99年起即不再核發乙種工業區內以「資訊軟體業」項目申請建築執照案。且該局為杜絕工業住宅違法情事,未來有疑似個案會透過建築技術諮詢小組嚴格審核把關發照,也同步橫向聯繫市府相關單位追蹤查核後續使用情形,他呼籲建築開發商莫再違法挑戰公權力,應該回歸正軌依法開發經營才是正道。
  黃志明強調,以前已發照個案,在施工中的該局會依據建築工程施工勘驗執行計畫抽查時,發現有違反建築法令規定者令其限期改善,或逾期未改善者將依建築法相關規定處分。完工申請使用執照查驗時,查驗人員除丈量尺寸比對原審核圖書外,於使用執照核發時會註記「不得以住宅名義銷售」、「本案為乙種工業區,經本府核定使用為一般商業設施(一般零售業,一般事務所、運動休閒設施)」及申請廠房等相關設施建築使用,進行銷售時,不得有以其他用途或不實廣告欺瞞消費者之行為」、「建築物不得移供與工業無關之使用,並不得出售他人作為非工業用途使用」、「本案於乙種工業區申請用途為『資訊軟體業』,應依核准『資訊軟體業』之用途使用」,以維護消費者的權益,並呼籲市民要特別注意加註事項,切莫違規使用,以免受罰。
  工務局表示,依內政部94年函釋,工業區之土地不得興建住宅,倘若購屋者違規作為自用住宅使用、移供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用,即可能受都市計畫法第79條規定處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之處分。
發布日期:101年6月25日。
發布單位:建築管理處第三課。
聯絡電話:3373250。



轉載~高雄市政新聞


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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公寓達人 石自立(攝影者.高國展)



小檔案_公寓達人 石自立
出生:1952年
學歷:空中大學經濟系進修中
經歷:豪門建材行負責人、福特 汽車銷售經理
現職:泓瀧企業負責人
事蹟:從事房產買賣30年,看過 逾600間房子

 



老公寓外觀破舊,一走進樓梯,腳踏的是傳統的磨石子地板,欄杆破舊。走進室內,燈光昏暗,壁紙剝落,牆上還有壁癌,浴廁天花板也黴斑處處,看了實在讓人直搖頭。

房子愈爛,轉手價差愈大

別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。

先來做以下的選擇題:

A公寓
權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
→ 使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。

B大樓
權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
→ 使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20.16坪。

這兩間房子,你會想買哪一間?同樣的權狀面積,但使用面積卻相差了近10坪,且A公寓因為屋齡老,更容易議出有利買方的價格,這就是石自立偏好老公寓的主因。

公寓是指沒有電梯的4、5樓建築,扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊,但好處是土地持分大,在土地取得成本愈來愈高的情況下,未來如果有都更改建機會,就有機會老厝翻身成黃金屋。

不過目前都更成功的案件比例很低,如果是為了都更目的,希望房價翻兩番而購買老公寓,可得有等上10年以上的心理準備。

但若是為了自住需求,且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題,公寓倒是不錯的選擇,因為總價不高、且公設比很低,甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設,例如樓梯間,或是房子的附屬建物,如陽台、露台,或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中,未來還可以申請補登記,增加權狀面積,相當划算。


10個原則,教你買對不買貴

怎麼挑選老公寓,才有保值效果,石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

公寓產品區分成很多種,有些面臨大馬路的連棟公寓,是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品,礙於面寬有限,這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡,較不理想,且為狹長型建築,等於是除前後陽台外,中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子),是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路,居住環境也較吵雜。

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

反過來說,萬一你買的是原屋主已經補登過的公寓,該怎麼評估價格合不合理呢?像是露台、平台、陽台、花台等附屬建物的價格只能算主建物的1/3價格,但屋主會合併計算,一起灌入總價中,記得買賣前先調閱建物謄本或是請房仲業者出具近3個月內申請的建物測量成果圖給你看,以免當了冤大頭。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓,生活機能好,下樓走幾步就能採買生活用品,但位於傳統市場內的老公寓除外,因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢,還可能傳來牲畜或漁穫的腥味,整體環境並不理想。


 


除非整個市場被遷移,否則這類老公寓想要等待都更,其實難上加難,因為傳統市場的1樓大多為營業店面使用,門口還租給臨時攤販做生意,兼收營業收益與租金收益,因此屋主都更的意願很低。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市,可以買到公寓頂樓,且還有頂樓增建的產品,是很值得考慮的選擇,因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。不過,老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊,如果要再花錢裝修,例如屋頂隔熱處理、防水工程等,均須事先評估算入購屋成本中。

如果出了台北縣市,老公寓頂樓則較乏人問津、且價格偏低,因為與其花錢修繕,還不如買華廈或大樓。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

一樣都是頂樓加蓋,買4樓會比買5樓更值得考慮。不要忘記,住公寓只能爬樓梯,樓層愈高,上下樓愈吃力,除非你把上下樓梯當健身運動選項之一,否則對大多數的人來說,5樓頂加要再多爬一層樓,對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年,大部分老公寓都接近或超過這個年限,因此在銀行眼中,建物已經不值錢了,只剩土地價值,若希望貸款成數能高一點,最好挑交通便利的老公寓,尤其以捷運站出口為中心,向外輻射走路10分鐘以內的範圍,雖然屋齡舊,銀行的貸款成數也會因此提高,一般可到8成。

捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯,但目前高雄捷運與興建中的台中捷運,對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓,保值效果愈佳,避免買巷子很深的巷底房子,尤其是死巷,一來出入不方便,二來有風水上的忌諱,未來脫手是一大利空,可能賠錢出售。


原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子,常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間,有些位在一樓,比較容易發現,有些則藏身在較高樓層,單從馬路上經過,還不一定看得到。不管是哪一種,對房價的殺傷力都很大。

另外,如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近,也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局,就是一走進去客廳,後面連接飯廳或兩三個房間,衛浴與廚房多位在後方,動線很不流暢,如果不是邊間,只有前後採光,中間的房間完全照不到外面的光線,對氣流也不好,即使加裝抽風扇,效果也不佳。

因此,挑老公寓,首選格局方正、3房2廳的房子,這類房子最受市場歡迎。

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,把家裡的鞋櫃、鞋子放在門外,或是將置物櫃、腳踏車堆放在樓梯轉角處,不僅有礙觀瞻,更會影響上下樓的順暢度,萬一未來發生火警,對於逃生也很不利。

老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

延伸閱讀:申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
(1)自行向外增建的陽台;
(2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。



延伸閱讀:頂樓加蓋房子會不會被檢舉拆除?


根據台北市違建處理規定,台北市在民國83年12月31日前興建的頂樓增建屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除;而84年以後的頂樓加蓋屬新違建,則是即報即拆,台北市以外不在此限。民眾在購買台北市頂樓加蓋公寓或華廈時,不妨先到台北市建管處的違建查報專區網站(qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp),直接輸入地址即可查詢該建築過去是否曾經被舉報拆除。
延伸閱讀:買老公寓等都更?先看容積率推斷未來可換得坪數

目前在台北市內,許多公寓屋主均擁地自重,房價喊得很高。再加上房仲業的推波助瀾,常常在產品DM上打上「都更機會大」的字眼,好拉抬房價。事實上,並不是所有的公寓都具有都更的條件,該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢?不妨先搞清楚該地的土地類別,再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率?

所謂「容積率」,就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例:
規定容積率為300%,基地面積100坪,建蔽率為45%時,即300%÷45%≒7
>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地,未來更新改建後,就可以換到3坪的權狀面積,但這還要再扣除公設比率,才是未來你真正的使用面積,例如公設比35%,等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施,剩下1.95坪。
不過,中信房屋林森加盟店副店長王致淳提醒,目前台北市有不同的容積獎勵辦法,再加上能蓋幾層樓,也牽涉到基地所面對的馬路寬度,即改建後樓高不得超過路寬的5倍,因此會進一步影響上述的試算,一般來說,老公寓改建以1坪土地換來1.5~1.7坪的建物面積是比較合理的推算。




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政府為照顧多次換屋者需求,將土地增值稅10%自用住宅用地稅率適用,由「一生一次」有條件放寬到「一生一屋」。適用一生一屋優惠稅率的基本條件如下:
1.已適用土地增值稅一生一次自用住宅優惠稅率者。
2.都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪);非都市土地面積未超過3.5公畝(約105坪)。
3.出售時土地所有權人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋。
4.持有該土地6年以上。
5.土地所有權人、配偶或未成年子女在該地設有戶籍並持有該自用住宅連續6年以上。
6.出售前5年無出租、營業情形。
稅務局籲請民眾注意,符合條件的自用住宅用地出售,土地增值稅10%優惠稅率可重複適用,已無次數限制。



土地增值稅  試算


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度,何謂實價登錄地政三法?
答:實價登錄地政三法,係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例,於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中,皆有要求實價申報登錄,故合稱實價登錄地政三法。


問題二、為何要推動實價登錄地政三法?
答:為促進不動產交易資訊透明化,降低目前不動產資訊不對稱情形,避免不當哄抬房價,在保障民眾隱私權前提下,內政部積極推動實價申報登錄之立法。
因此,修正平均地權條例,立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜,故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正,以全面申報登錄成交案件資訊。
換言之,實價登錄地政三法,係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不動產交易市場。


問題三、實價登錄地政三法之重點有那些?
答:實價登錄地政三法之修正重點包括:
1.申報登錄時機:權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定:違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務,將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期:考量修法後施行日期之銜接,爰增訂修正條文之施行日期,由行政院定之規定。


問題四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
答:實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊,因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」,若非屬買賣案件,如贈與雖有移轉,但並不需要申報。


問題五、就同一買賣案件,權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?
答:地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前述規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時,權利人則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。
 
問題六、如買賣案件未有房仲業經手,亦無委託地政士代辦過戶,是否需買賣雙方共同申報?
答:買賣案件若未委託地政士申請登記,亦未委由不動產經紀業居間或代理成交,則由權利人(買方)負責申報即可,賣方無申報之義務。


問題七、實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰?規定為何?
答:申報登錄不實、逾期未申報登錄,經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正,而未改正者,按次處以3-15萬元之罰鍰,至改正為止。
如屬委由地政士及不動產經紀業案件,申報登錄不實、逾期未申報登錄,不經限期改正,直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰,至改正為止。


問題八、如何確認申報資訊之真實性?
答:未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者,將請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。


問題九、如房地產合併交易,土地及建物成交價仍需分別申報嗎?
答:向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。


問題十、就實價申報登錄之內容項目觀之,所需申報者是否不只房地成交價?
答:因各界最關切的就屬不動產交易價格,故外界慣稱實價登錄,但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」,因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分,民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報,以免不諳法令而受罰。


問題十一、未來向地政單位申報實價資訊,可否於買賣案件送件時一併申報?
答:地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內,向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報,實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦,地政士可於領取所有權狀時再申報。有委任地登記機關受理之地方政府,地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄,申報人亦可在外採線上申報方式登錄。


問題十二、實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何?會不會洩漏個人隱私?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢。由於係採區段化、去識別化方式,故不會洩漏個人隱私。


問題十三、是否所有受理申報登錄之價格資訊,皆會對外公開?
答:地政機關受理申報登錄之資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄係為對一般社會大眾提供充分且適合之資訊,如有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因對於外界反而可能會有誤導效果,將不提供該極端個案公開查詢。


問題十四、區段化、去識別化方式提供查詢,可否舉例說明?
答:買賣之案件有建物門牌者,區段化一定區間以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則,舉例而言,如成交案件係位於新北市新店區北新路1段25號,則以新北市新店區北新路1段1~50號公開查詢。該區段化方式亦會視各個地區不同發展程度,因地制宜彈性呈現。
若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,舉例而言,如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。


問題十五、聽說租賃案件也要申報,是否所有的房屋或土地出租都要申報?
答:經營仲介業務者,對於租賃委託案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責,並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。


問題十六、如屬預售屋買賣案件,是否亦需申報?申報時機為何?
答:經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報,但只要由不動產代銷業者,於委託代銷契約屆滿或終止30日內,一次申報即可。


問題十七、實價登錄後是否會實價課稅?
答:內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅,則屬財政部規劃權責。因此,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅。


問題十八、地政三法實價登錄政策何時施行?
答:地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之,故相關配套措施包含子法訂定、申報表格製作、登錄系統建置等需先完成,建立後並廣為宣導周知,再由行政院決定施行日期即可執行。內政部將儘速妥擬完善之相關配套,以達落實不動產交易價格資訊公開化之目的。


問題十九、問題:租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記,受託業者如果不登錄有沒有稽查的方法?
答:依據不動產經紀業管理條例第27條及其施行細則第25條規定,主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得規避、妨礙或拒絕,並得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此,直轄市或縣(市)主管機關可依上開規定,對經紀業進行業務檢查,並查詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書(因該契約書應由經紀業指派經紀人簽章),以查核經紀業申報登錄之成交資訊是否屬實,或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。


問題二十、完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢?要去哪裡查?需要收費嗎?
答:主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成交資訊後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。


問題二十一、我是賣方,可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應?
答:目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。如民眾就所查詢的價格認有疑義,可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。


 



@轉載~內政部地政司


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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財政部近日函釋,未辦建物所有權第一次登記之房屋,部分共有人依土地法第34條之1規定申報契稅,稽徵機關應受理並參照地政機關移轉登記之相關規定辦理。
  財政部賦稅署進一步說明,土地法第34條之1第1項及第5項分別規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」「前4項規定,於公同共有準用之。」因未辦建物所有權第一次登記之房屋,仍屬上開規定之建築改良物,共有人依上開法條規定處分是類房屋時,稽徵機關應受理其契稅申報。至其程序,參照內政部訂頒「土地法第34條之1執行要點」第9點規定,共有人申報契稅時,應於公定格式契約書內列明全體共有人,並於契稅申報書記明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任。」另如有涉及對價或補償者,應記明「受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責。」並檢附他共有人已領受或已依法提存之證明文件;如無對價或補償者,應於契約書記明事由,並記明「如有不實,共有人願負法律責任」,免提出證明。



@@轉載~財政部@@


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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最近.一些客戶((非投資客)).但因家庭因素.包括夫妻離婚或買錯房屋要換屋.與鄰居失和...等因素.非賣屋不可...應屬於非自願性..大家參考以下新聞報導囉~~~最後.有疑問??打電話 或  親訪  國稅局 


(中央社記者馮昭台北25日電)奢侈稅將於6月1日上路。財政部今天表示,非自願離職或其他非自願性因素出售持有不滿兩年的房子,所有權人要向國稅局提出證明文件申請認定後,才能免課10%至15%的炒房奢侈稅。



行政院核定「特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)施行細則」,奢侈稅敲定自6月1日起施行,財政部今天將施行細則條文上網。



根據奢侈稅條例第5條第2款規定,調職、非自願離職或其他非自願性因素,將持有不滿兩年的房屋出售,且賣房後仍只有1間房子,可免課奢侈稅。不過施行細則沒有具體訂出「非自願離職」和「其他非自願因素」的範圍。



賦稅署官員表示,民眾若自認屬非自願因素賣房,應於訂約後30天內向各地國稅局申請認定,國稅局依個案核定後才能免課奢侈稅。財政部日後會將核定的案例公告在政府公報上,成為通案,同類型案件即可比照辦理。



至於攸關建商與地主權利的「營業人興建房屋完成後第1次移轉者」的範圍,施行細則確定自地自建、合建分屋、合建分售、附買回條件的合建分屋和售後退回再賣的房屋和坐落土地,不用課炒房奢侈稅。1000525




 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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奢侈稅將於6/1上路,眾多業者慫恿民眾正是買屋好時機,但消基會提醒消費者,房屋金額龐大,買賣糾紛也不少,購屋須留意定型化契約的審閱期,主建物、附屬建物及共有部分應分別明列面積等,了解各部分的計算方式以維權益。



最常見的就是定型化契約審閱期間,被業者在契約書上替消費者擅改為「願意拋棄審閱期間」,消基會法律委員會委員陳汝吟指出,關於預售屋買賣定型化契約,內政部公告的審閱期間至少為5日,成屋部分則是與仲介公司訂立委託銷售契約,審閱期至少為3日。



類似消費者自願拋棄審閱期或已行使權利等字樣,陳汝吟提醒,依據民法第247條及消保法第12條,該條款應屬無效,消費者可於現場主張無效,並請業者刪去。


 


@轉載  工商時報【記者馬婉珍/台北報導】


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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奢侈稅是什麼



定義:全名「貨物及勞務特別消費稅條例」,對炒房客課徵重稅是其中一部分
課徵範圍第2戶以上、非自用住宅,持有2年內移轉(含買進、受贈)


稅率:1年內移轉:課稅15%     


          1~2年內移轉:課稅10%


實施時間:預計今年7月1日起實施(有人建議6月1日實施),但沒有炒作嫌疑不課稅



>奢侈稅舉例



小明有2棟房子


小明又在2010/12/01買了第3棟1000萬的房子


他在2011/11/30賣掉,要課150萬的稅


他在2011/12/01賣掉,要課100萬的稅


 


 



奢侈稅問答集(出自UDN聯合新聞網)




Q1:賣掉持有不到兩年的非自用住宅,要如何申報奢侈稅?


A:賣方訂約後卅天內,向戶籍所在地的稅捐機關申報繳稅。若事後被查到漏稅或用人頭逃稅,除了補稅還會被處以三倍以下罰鍰。


Q2:民眾賣掉合建分屋、自地自建的非自用住宅,若持有不到兩年,也會被課奢侈稅嗎?


A:不會。這種形態的賣屋不屬於投機性質,而且增加房屋供給量有助房價穩定,不課稅。


Q3:民眾買新屋賣舊屋,若舊屋持有不到兩年,會被課奢侈稅嗎?


A:不會。只要符合本人、配偶和未成年子女名下只有一屋的條件,當舊屋持有不到兩年,臨時被迫要搬遷他地,在買入新屋後的一年內賣掉舊屋,不課奢侈稅。


Q4:新法上路前就買進的非自用住宅,持有不到兩年賣掉,要不要繳奢侈稅?


A:要。只要是法律生效後的銷售行為,都必須課稅。舉例來說,今年一月一日買進一千萬元的非自用住宅,假設奢侈稅條例七月一日上路,若房子在今年十一月一日以一千五百萬元賣掉,持有未滿一年,賣家要繳二百廿五萬元(一千五百萬X 百分之十五)奢侈稅。


Q5:我不知我賣屋要不要繳納奢侈稅,怎麼辦?


A:可在交易完成前先向戶籍所在地稅捐機關查詢。


Q7:高檔家具、高爾夫球會員證等貨物和勞務的奢侈稅如何報繳?


A:國內製造商須以產品出廠價X百分之十稅率,次月十五日前申報繳稅。若是進口品,進口人進口時,稅款交海關代收。


@@以行政院公告實施為主!!


以上參考資料http://tw.myblog.yahoo.com/yanjing-0938541661/article?mid=2917&prev=2921&next=2914


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 



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什麼叫履保】?

簡單的說就是幫房地產的交易過程買一份保險

在房地產交易過程

買方風險在前、

買方可能付了幾成得購屋款項、卻不能交屋、

或是所有權不能過戶、原因很多.....

賣方風險在後、

就是買方只拿前幾期的款項、尾款可能因為一些因素

賣方而不能順利取得全部價款

可是做<履保>就是現今比較安全的一種交易方式

買方將所有的購屋款項、匯入一個銀行專戶

在房屋尚未交屋之前、賣方是不能獨自去動用這一筆款項

除非買方同意、這是在保障買方可以順利取得完整的產權

保障賣方的部分、就是確定買方的貸款、尾款都沒有任何問題、

如果貸款貸不到原訂的成數、那買方要現金補足進入專戶之中

代書才會將房子過戶到新的買方名下

這樣才不會造成過戶了、而錢不足的情況



另外在交易過程中,買方陸續付出的買屋款,都會先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到買方後,價金才會提出撥款給賣方;如此,可免除詐騙集團從中做手腳,甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等..狀況,買方價金就會被凍結在<履約保證>的帳戶內,不致於被賣方取走。


 


對買方保證

賣方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依『房屋交易安全契約書』約定方式完成催告並解除買賣契約者,銀行即將您為履行買賣契約已給付之價金(扣除稅額)返還於您。


對賣方保證

買方若未能依約如期履行契約所定之義務,經您依『房屋交易安全契約書』約定方式完成催告並解除買賣契約者,我們保證您可回復不動產所有權。惟如因故致您無法回復所有權者,我們確保您可收到買賣價金(但須依契約約定扣除相關款項)。




 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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置產是件大事,也許是一生當中最大筆消費支出辛苦累積的錢在購屋之前,一定要考慮再三,任何一


個細節都要小心謹慎,切莫過於大意.否則不但會造成自己金錢上的損失,更可能因為自己的疏忽讓自己


沾惹不必要之糾紛。

 


買房子雖然可以透過仲介公司,達到省時、省力的優點及效果,當一個消費者,就只


有多多比較各家的優缺點,選擇最適合的仲介業者.代為協尋房屋當看到一個喜歡的房子,


要先注意那些事才能下斡旋金?有以下說明,可供參考︰

 


1.仲介公司只是居間協助買賣的進行,並無權收受訂金,如果買方有意付出部分價款


作為誠意進行交易,則應要求仲介公司出具「斡旋金」之收據,並應確認在一定時間內,


若交易成立,可轉為價款一部份;若不成立,亦可退回,而且在屋主未允諾出售之前,買


方亦有權撤回斡旋金不買。

 


2.下斡旋金之前應注意事項︰

 

A.
明瞭屋況︰

1.
目前很多海砂屋、輻射屋的糾紛,而消費者應該要有警覺。

2.
了解房子是否老舊、危險,以及水電管線配置修護情況。

3.
了解四周地勢是否低漥,是否有污染源或聲色場所或影響居家安寧之。

4.
工廠、廟寺等。

5.
了解房子本身屋主的背景,或售屋原因不要買到換了好幾手的房子甚或兇宅。

6.
了解鄰居的生活水準,與公共設施的維修情況。

7.
附近是否有公車站、幼稚園、巿場、銀行等公共設施。

8.
房屋是否即將要改建、拆除。

9.
是否距離高壓電線、電塔、變電所太接近。

10.
光線、格局、地點、坪數是否都合意。



B.查閱合約︰一份公平的契約,除保障買賣雙方的權益外,更可免除不必要的紛爭。



C.合理價格︰房屋價格基本上受個別產品差異化之影響甚大,因此,購買之前應多參觀比價,貨比三家不吃虧。


D.付款方式︰其細節應涵蓋訂金、簽約金、銀行貸款額度、交屋款及付款日期等。


E.產權清楚︰購買之前除瞭解土地及建物所有權狀確是委託人本人之名義外,應特別注意


謄本所記載之內容,檢視其有無設定抵押及詳細核算實際坪數,並對使用面積及公共面積


作一說明。



F.附贈設備︰檢視附贈傢俱或冷氣機、冰箱、洗衣機等家電用品,但在價格上可得仔細的衡量一下。


G.要求協助屢行合約義務︰買方在簽約時就應該連帶的要求仲介公司負責協助監督賣方依


約如期屢行合約義務,以確保交易之安全性。(買賣要做履約保證)

 



在此另提供如何去審閱買賣意願書以確保購屋人權益以下步驟可供參考︰



A.價格方面,不要受到經紀人的影響,以自己的主觀意識去判斷,而且從低價出起,從差


的條件談起。(嫌貨卡是買貨人)



B.付款條件,最好是簽約10%、備證10%、完稅10%、尾款70%。

 

(1)
最好開票付斡旋金、支票劃線、背書、抬頭寫屋主的大名,或仲介公司名稱。


(2)付斡旋金時,要請經紀人簽收,及收款人身份確認若現金付款,要收款人身份字號、


手印。


(3)附加但書條件,如要求交屋時、室內修繕、附贈傢俱..等等。



C.斡旋時間不要太長:3天為限,但不得超過7天,免得被綁死。



D.注意合約上權利,若不合理,要據理力爭。


E.要求經紀人在意願書上,確認保證事項如兇宅.事故屋.漏水、二胎貸款償還等..


如經過深思熟慮,您就可以放心地下斡旋金了


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 



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蔣姓女子在台北購買房屋,權狀登記為33.48坪,後來才發現松山地政事務所誤植,房屋實際坪數才27.83坪。台北地方法院判決松山地政事務所應賠償蔣女新台幣229萬多元。

  根據台北地方法院今天公布的判決,民國93年,蔣姓女子透過房屋仲介公司,購買台北市松德路1樓的房子,房屋權狀登記為33.48坪。



  但民國97年,建商辦理都更作業時,發現土地面積登記有誤,通知台北松山地政事務所調查。事務所才發現在民國82年間,委外辦理地籍資料電子處理作業建檔時,將蔣女的主建物資料登載錯誤。



  地政事務所通知蔣女辦理更正後,蔣女才發現房屋實際坪數只有27.83坪,卻登記成33.48坪,害她當年購買房子時,多花了327萬多元。蔣女向法院提起國賠訴訟,法院審理後,判決松山地政事務所應賠償蔣女229萬多元。全案可上訴。


991125(中央社記者唐筱恬台北25日電)


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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高雄市稅捐稽徵處表示,土地所有權人在二年內買賣供自用居住(無出租、營業且戶籍設籍該址)的房屋土地,如賣房屋的土地總價額扣除應繳土地增值稅所餘的錢,不足支付新買的房屋土地金額,即可申請退還已納土地增值稅,經查符合規定,會退還不足支付新購地價額之土地增值稅,惟最多退還其已納土地增值稅。在此提醒納稅人,為了自身權益,別忘了申請哦!更重要的是此種重購退稅,並無次數限制,只要民眾實際上有此交易行為再發生,均可再次提出申請。



該處又表示,如符合前揭事項供自用住宅使用之土地,不論先買後賣或先賣後買,均可提出申請退稅,惟特別提醒民眾此退稅有一應注意事項,即新購房地在五年內不得移轉,如在五年內移轉,會被追繳原退還稅款,另若部分面積改作營業使用,則可能因按營業使用面積比例重新計算,而追繳其退還之稅款,故申請重購退稅核准經退還土地增值稅之民眾,如要將新購買房地移轉或作營業使用時,須多加思考是否已經過五年管制期間,否則會有後續追繳土地增值稅之問題衍生。



稅捐處更進一步說明,如民眾新購房地一樓是要當店面營業使用,亦可就其餘樓層供自用居住使用的面積計算其價額,比較所賣房地金額是否不足支付新購供自住使用房地價額,如不足支出,仍可申請退還土地增值稅,民眾如仍有其他疑問,歡迎撥打該處免費服務電話○八○○○二八三三三,將有專人竭誠為您服務,解答您的困惑。


轉載台灣新生報 【記者陳秋香/高雄報導】


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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九十九年房屋稅於五月一日開徵後,房屋所有人接獲稅單後,大都會拿著稅單直接去繳納,甚少詳細閱讀稅單內容,納稅人平白損失權益。


高雄市稅捐稽徵處主任秘書陳財源指出:最近接獲不少民眾有關課稅問題的詢問電話,絕大部分是不瞭解繳款書內容所致,特提供解讀稅單三步曲供納稅人參考。



首步曲:當您收到稅單後,先核對納稅義務人姓名、身分證字號是否正確?以確保您的權益,特別是沒收到稅單時,更要小心,或許財產遭盜賣而不知。



二步曲:查看稅單下方房屋「使用情形」及其「課稅現值」,因為房屋使用情形不同,所課徵稅率各有不同,營業用三%、營業用減半一.五%、非住家非營業用二%、最低則為住家用一.二%,所以,如果您的房屋稅單課稅現值在「住家用」欄下,那表示您的房屋稅是最便宜了,反之則代表您的房屋有供營業商號或非營業商號(如醫療診所、代書、律師等事務所)使用,但如果明明是住家使用而非按住家用稅率課徵,那就要趕快向稅捐處查明更正或申請改課,以免多繳冤枉稅。



三步曲:檢查「投遞地址」欄,如果您的通訊地址已變更,稅捐處有體貼的設計,只要將您新的投遞地址填入稅單背面「廣告回信聯」免貼郵票寄回稅捐處,明年度就可按新址寄送。



稅捐處表示:如果您嫌繳稅麻煩,可填寫「委託轉帳代繳稅款約定書」委託銀行轉帳繳納稅款,方便又省事。陳主任秘書再度向全體納稅義務人提出呼籲:九十九年房屋稅繳納日期到五月三十一日截止,還沒有收到房屋稅單的納稅人,請務必打電話請房屋所在地稅捐分處補發繳款書,除可避免逾期繳納受罰外更可確認產權。


@轉載~台灣新生報【記者陳秋香/高雄報導】


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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再過一個禮拜就要報稅了,雖然每年都要報稅,還是有不少人會出現漏報、錯報的情況,國稅局特別整理10大常見錯誤提供參考,以免因申報錯誤而被補稅。



一、申報扶養親屬錯誤:最常見的是誤報扶養20歲以上、未在學、有謀生能力的子女或兄弟姊妹;或是兄弟姊妹未事先協商,重複申報扶養父母;或是申報扶養其他親屬錯誤,例如申報扶養20歲以上、60歲以下的其他親屬,受扶養其他親屬的父母為免稅的軍教人員等。



二、免稅額申報錯誤:70歲以上的本人、配偶及受扶養「直系尊親屬」(父母、祖父母等),免稅額才是12.3萬元;年滿70歲的其他親屬,例如叔、伯、舅等,免稅額只有8.2萬元。



三、未合併申報:未滿20歲的子女如果有所得,除非已婚,否則還是要跟父母合併申報;夫妻因分居而無法合併申報,必須在申報書上載明配偶姓名、身分證字號,並註明已分居。



四、漏報所得:因為沒有收到扣繳憑單、股利憑單等而漏報;或只申報查調到的所得資料,未申報無法查調的非扣繳所得,例如財產交易所得、租賃所得、一時貿易所得等;或是未合併申報受扶養親屬的所得。



五、保險費申報錯誤:兄弟姊妹或其他親屬的保險費不能申報,只有本人、配偶及受扶養「直系親屬」的保險費才可以申報,而且被保險人與要保人必須在同一申報戶內,除了全民健保費可全額申報之外,其他人身保險費每人每年最多可申報扣除2.4萬元。



六、教育學費申報錯誤:就讀大專以上院校的「子女」,教育學費才可以申報;本人、配偶、兄弟姊妹及其他親屬的學費,都不能申報扣除。



七、醫藥費申報錯誤:不屬於醫療的美容整型支出、看護支出等,都不能申報扣除;而且,醫藥費有保險給付部分應先減除,不足部分才能申報。



八、虛報捐贈:點光明燈、安太歲或支付塔位的款項,屬於有對價關係的給付,不能申報捐贈扣除額;至於低價買進不實捐贈收據、列報未登記或未設立團體的捐贈等,則涉及逃漏稅,是國稅局加強查核的重點。



九、誤報購屋借款利息:未依規定先減除儲蓄投資特別扣除額;或是同時申報房貸利息及房租支出;或是誤報修繕或消費性貸款的利息。



十、財產交易損失未檢附文件:出售房屋如果有損失,申報財產交易損失時,必須檢附載有收付價款資料的買賣契約,否則國稅局會依財政部的標準計算財產交易所得。



另外,當年度有財產交易所得,才能申報扣除財產交易損失。



國稅局表示,納稅人如果報稅後才發現錯誤,可以重新填寫一份正確申報書,補辦結算申報;採用網路申報者,只要重新上傳申報資料即可。



不過,如果報稅期限已經截止,必須以人工書面方式辦理更正。


 


 


轉載  自由時報記者鄭琪芳/專題報導2010/04/26


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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高雄市鼓勵透天建築設置電梯方便長者居住,高雄市都市計畫通盤檢討說明書今天公告,明天起率先實施透天建築設有電梯者,電梯所使用面積可免計入建蔽率。



高雄市都發局二科說,透天建築設置電梯者,電梯所使用面積免計入建蔽率是因應高齡化社會的趨勢,以及行動不便者對住宅安全的需求。高雄市這項政策是國內首件以都市計畫通盤檢討說明書公告透天建物設電梯免計建蔽率的首例。



都發局指出,高雄市有不少透天建築,也時興 3代同堂,建物設電梯免計建蔽率是方便長者及行動不便者,希望以此獎勵辦法,解決建築基地有限的透天建築造成行動不便者的問題。



建築物鼓勵附設電梯免計入建蔽率,主要針對5 層樓以下(含),非供公眾使用的住宅區及商業區建築物為主,該建物建築面積在70平方公尺以下、申設昇降機者,其各層樓地板面積10平方公尺部分,得不計入建築面積及容積。



上項新獎勵辦法,都發局表示,8日起生效實施。


轉載 990507中央社記者王淑芬


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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高雄市稅捐稽徵處表示:納稅人詢問所有住家用房屋屋齡已超過二十年,應如何申請免繳納房屋稅?


該處說明:住家房屋現值在新台幣十萬元以下者,依照房屋稅條例第十五條第一項第九款規定免徵房屋稅。因此,住家用房屋現值只要在新台幣十萬元以下者,即免徵房屋稅,並不需要納稅人提出申請,且與房屋屋齡亦無關係。



該處進一步說明:若該免稅房屋因增、改建情形使得新增、改建後之房屋現值總和超過新臺幣十萬元以上者,仍需按實際使用情形核課房屋稅。該處呼籲:房屋有新建或增、改建情形,皆應在房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件,向房屋所在地稅捐分處申報房屋稅籍有關事項及使用情形。


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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