先探／顏炳立：高雄房價今年起漲 @ 【高雄買屋.賣屋.高雄房屋】『ㄚ雅』無殼蝸牛的天堂

以下為顏老師 2010年分析高雄房價..現今.在看一遍!分析得非常精準!

文／劉軒彤 2010年1月10日

想聽顏炳立分析房市，先把他的八字傳家寶背一遍─「地段、環境、收益、價格」，一字不漏、順序也不能顛倒，顏炳立說，一輩子不要忘，會發財！

他的八字訣，放諸四海皆準，放在高雄當然也會準。掌握好八字，顏炳立下一句告訴大家：「台灣即將開放，台北市買房不要等，高雄就不用等啦！」

什麼樣的產品不用等？十到十二萬的中古屋，放膽買吧！「現在高雄土地漲價，建商標地後再推案，成本算一算，一坪都在二○萬以上，所以中古屋十多萬元都可買。」

麵包與麵粉觀念

但是記住，地段要對。「捷運附近優先，因為捷運附近新成屋都要十五萬元以上，挑戰二○萬元」，顏炳立這樣說著，「要買高雄豪宅更要看八字，你看，美術館第一排三○萬元以上，購物中心附近也要三○萬元，就是因為有好八字。」

記者詢問高雄在地建商，美術館與農十六第一排、高雄港景觀宅，具稀有性，賣完就沒了，所以大家一致看好，價格只會愈堆愈高。高雄建商也說，整個高雄的氣往北走，若以捷運紅線來看，凹子底站與巨蛋站區間，將來發展可期。

這兩個捷運站，剛好貫穿北高雄心臟地帶，高雄巨蛋、美術館、都會公園等重大建設都在這兒，此區的漢神巨蛋購物中心，據創辦人侯西峰說，業績逐月成長，意味人氣匯集。位於凹子底捷運站旁的前龍華國小萬坪土地，今年有望標售，舉凡建商、觀光百貨業者，全都虎視耽耽，業界估計，這塊地一旦標售，很有可能創天價，絕對高出目前每坪約一二○萬元的地價。

在地人有在地人想法，顏炳立則是提出他著名的「房市框框」理論，只是這回房市框框要下高雄。

簡單的說，房市框框論的價格基準，就是土地容積單價的平均值，也是顏炳立認為買進二○年以上中古屋的基本安全價位，其中第一框一定是當地熱門商圈，以商圈為同心圓中心，第一框每建坪約八至十萬元，第二框價差為二至三萬元。如果是美術館之類的精華區，往外遞減的每框價差五至七萬元。

從台北角度看高雄，很難想像十萬元一坪的房價，不過顏炳立一句話就道破箇中關鍵─「土地量大，房價就不易漲」。道理就是那麼簡單，媒體訊息所見，高雄精華區沒地了，但是出了精華區，可是還有一堆重畫區土地沒玩完。

講到這，顏炳立拿出他的「麵包與麵粉」理論，「土地像麵粉，建物是麵包，成品增值速度不如原料快，土地成本決定未來房價上漲空間，如果房價大於地價，倒不如去當地主，別當屋主」。注意了，土地量大區，追高房價是有很大風險的。

今年漲個一○％跑不掉

所以，高雄很大，除非地段優異，房價不易高。「我們先不管資金力量，從土地資源來看，高雄的基礎建設、交通、環境不輸北部，但是因為商業不頻繁，多數為藍領階級，所以房價不易高。」

講是這樣講，可是自從兩岸連結後，顏炳立站在第一線，深深感受資金排隊等著進來，台灣勢必有一番變革，驅動經濟與房地產向上的力道，於是，顏炳立說：「基本上，房市是由台北市起漲，拉抬台北縣，再牽引到台中與高雄，今年高雄房價會起漲，漲個一○％跑不掉，因為地價都漲了二○％嘛！」

原則上，顏炳立認為高雄房價將上揚，但是幅度與速度，取決於政府態度，如果政府加快陸客自由行腳步，或者平衡南北都會、擴大高雄工商活動，那麼高雄的房市有較大幅度漲升機會。

政策左右漲勢，也因此，顏炳立建議，想在高雄「投資」置產，要以長期眼光出發，既然是投資，就要有人接手，工商業活動頻繁與否，會決定接手人氣。至於自住客，只要掌握八字、框框理論，還有別忘了麵粉與麵包，就可以放手買。

顏炳立還提供一個簡單指標，協助大家測試高雄房市熱度。今年農曆年前後，隆大營建將在高雄市政府對面四維路與民權路角地，公開豪宅「都庭苑」。在顏炳立眼中，都庭苑就是天生「八字好」，不論是基地大小、管理及規劃，都有高雄小帝寶模樣，而且是總銷一五○億元的大案，每坪房價打算挑戰三○萬元當地高價，因此都庭苑的去化速度，將會是今年高雄房市的重要指標。

本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1551期
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