【高雄買屋.賣屋.高雄房屋】『ㄚ雅 』無殼蝸牛的天堂

撰寫人：高雄市政府地政局鍾瑞川
本市本季主要受傳統農曆七月房地產淡季及整體投資意願減弱影響，房地交易量較上
季減少約12.8%，其中市中心以新興區、苓雅區及三民區，市中心周圍地區以楠梓區、仁
武區、大社區、鳥松區及橋頭區交易量下滑現象較顯著，除路竹區、茄萣區、田寮區及大
樹區交易量有微幅增加外，其餘地區亦呈現微幅衰減情形，但本季房地成交價格未受交易
量下滑影響，多功能經貿園區、翠屏國中、高雄大學區段徵收區、文山地區、河堤社區、
農16 區段徵收區、44 期美術園區、澄清湖特定區、榮總商圈、八卦寮地區生活圈、鳥松
區永興重劃區、岡山區大遼段R24 車站周圍地區，橋頭區高雄新市鎮第一期，湖內區明宗、
中山重劃區及梓官區蚵寮漁港特定區因交通便利、公共設施完善及生活機能完備等，價格
較上季呈現上漲情況。而結合觀光及渡假生活之義大世界、紅毛港遷村區段徵收區、高坪
區段徵收區及大坪頂一、五號道路徵收區，因房地產價格已有反應並達一定價格水準，在
總體經濟環境沒有改善及更強勁投資誘因下，房地價上漲力道明顯較上季減弱，至於近山
區美濃、旗山、甲仙及內門等區因以觀光產業及社區型商業發展為主，本季地價起伏不大，
茲將本市各行政區地價動態簡述如下：

新興區：本區為發展成熟地區，生活機能健全，現有房地產交易大部分以中古屋市場為
主，因建商看好未來房地市場，本季八德二路與南台路路口及復興街上（德順
街與五福一街之間），各有一新建案動工，原有興建中之大樓建案已接近完工，
俟新建案推出後將會影響該區地價行情，另因應觀光需求，同愛街上與民生一
路上各有一舊大樓改建為旅店營業。新推案方面，在七賢一路上兩棟推出多時
大樓建案，銷售情形普通，成交量減少，成交價呈平穩狀態。至於在自立一路
及八德二路等早期發展地區，商業活動較為沒落，房地產價格維持平穏。房地
產市場交易量方面，因受特種貨物稅實施及農曆七月影響，成交量略減，中古
透天厝成交價格行情微幅上漲，法拍屋房價平穩，整體而言，除捷運沿線商圈
及公共設施完備、交通便利之地區，地價行情呈微幅上漲狀態，其他地區地價
行情維持平穩。

苓雅區：捷運橘線文化中心站，附近有文藝氣息濃厚的文化中心商圈，寧適環境佳，不
動產價量平穩；捷運紅線三多商圈站，附近百貨公司密集，因交通便捷，生活
機能佳，吸引大批人潮聚集；捷運橘線五塊厝站及技擊館站，雖鄰近武廟商圈
及大順商圈，公共設施完善、生活機能佳、交通便捷，然因賣方惜售及觀望等
各項因素，透天成交量少，大樓成交量價則趨於平穩。大順商圈餐飲、娛樂休
閒、大賣場等商店林立，房地產行情仍舊看好，大順陸橋鄰近地區，因預期鐵
路地下化未來之發展，其房地產亦有微幅上漲趨勢，河北路面鄰北凱旋公園之
空地，因面對公園及鄰捷運便利之加持，國產局標售之空地以高價標出，武廟
路沿線商業繁榮，空地仍炙手可熱，透天建物交易則趨於平緩，成交案例以公
寓大樓居多，成交價不若透天行情。鄰近高雄港15 至21 號碼頭的第60 期重劃
區，區內道路鋪設已完竣開通，其中主要道路即自三多四路貫通至海邊路，可
自三多商圈直達光榮碼頭，再加上重劃區其他新闢道路分別連通了永平路、苓
南路、永泰路及永興街，建構完整便利之交通系統；未來結合毗鄰重劃區之「海
洋文化及流行音樂中心」、「高雄港客運專區-港埠旅運中心」、「高雄世界貿
易展覽會議中心」等大型開發建設將陸續完成，未來發展態勢看好。整體而言
捷運沿線商圈及公共設施完備、交通便利之地區，雖因地段佳、生活環境較好，
但仍受政府政策及經濟發展變化影響，本季交易熱度趨緩，交易量略減，成交
價尚為穩定。

鹽埕區：大勇路配合捷運系統整體建設及商圈改造中，近愛河沿線周邊大仁路旁(原中
信大飯店)目前改建中預定10 月份重新開幕，其沿線地價與上季相較呈現微幅
上漲趨勢。公園二路綠帶沿線及裡地區域老舊建物仍有少數翻修，惟因受奢侈
稅影響愛河及臨港沿線房地產成交量下跌，但其地價仍呈現微幅上漲趨勢。七
賢二路近府北、河西路沿線數棟老舊建物拆除重建，地價與上季相較變化不大。
整體而言，本區房地產多以中古屋銷售為主，交易量較上季微增，全區主要道
路及裡地地價均呈現微幅上揚狀態。

前金區：本區為本市都市中心地帶，相關生活設施一應俱全，生活機能便利，加以路網
及大眾運輸四通八達，可及性高，區位替代性低，又因屬已開發地區，地價變
動有限並具抗跌性。七賢二路上2 處大樓建案持續興建中，另北側於瑞源路至
自立一路段建商整合土地動作已屆尾聲，沿線地價呈現微幅上漲局面。大立、
漢神百貨商圈之商業動態穩定，業種未有太大變動，亦少有交易情形，地價平
穩。中華三路近中正四路原外科診所預定興建地上37 層之建案，沿線地價亦呈
微幅上漲趨勢。本季由於缺乏新建案投入市場，故仍以中古屋銷售為主，惟成
交量較上季減少約1 成，而在大環境及政策面交叉作用影響的情況下，整體而
言全區呈現價揚量縮局面。

鼓山區：農16 整體環境優越，為高雄大都會最優值生活區，近來推出建案呈現的是以
大坪數超高大樓為主流，主攻豪宅市場，本季交易量雖較上季下跌，但因區位
條件佳、抗跌性強，其房價及地價仍呈上漲趨勢。
44 期美術園區，新成屋存量雖已漸減少，然受奢侈稅影響，本季交易量與上季
相較下跌，但因陸續仍有數個新建案動工，房價呈現微幅上漲趨勢；而大宗土
地因數量稀少且在所有權人觀望惜售下，地價亦呈上揚現象。公辦25 期重劃區
內，瑞豐商圈帶動商業繁榮，因生活機能完備，捷運交通便利，店面出租率高，
店面租金居高不下，中古屋市場依舊活絡，地價呈現微幅上漲趨勢。內惟地區
一向以中古屋交易為主，鼓山三路與青海路口之大樓建案順利去化中；另翠華
路沿線建商土地收購動作亦持續進行中，地價呈現上漲狀態。鼓中地區除近大
公陸橋之大樓建案外，未見明顯成交量。整體而言，本區本季交易量較上季下
跌，成交案仍多集中於44 期美術園區、農16 新開發區及25 期重劃區，其地價
與上季相較上漲幅度較大，而其餘地區地價微幅上漲。

前鎮區：瑞隆、光華商圈本年度不約而同均推出新建透天個案，因位居市中心，土地稀
少情況下，本次推出之新建案均屬舊屋拆除後重新建築，且個案戶數均在5 戶
以下，為本區近年罕見的透天建案，甫推出即頗受青睞，傳出銷售佳績；另外
獅甲商圈中華五路上之新推大樓建案，雖定位為高單價住宅大樓產品，惟其銷
售仍有不俗成績，顯示鄰近的三多百貨商圈、多功能經貿園區大型購物中心、
量販店及商辦等業種多元開發設立之商圈聚集效應發酵，消費商機明顯成長，
商圈房地交易價格呈現上漲。瑞南街附近走平價路線取向之建案成交量表現甚
為亮眼，鄰近鳳山區之紅毛港遷村區段徵收區繼中安路推出12 戶透天住店建案
後，本年度再於國慶街推出10 戶透天建案，本次推出之牌告表價雖創下本區新
高，惟市場接受度尚待觀察，至於本區中古屋市場則較為不振，整體而言，本
期住宅區房地交易價量呈現量平價微漲現象。臨廣工業園區因土地租金低，加
上稅賦的優惠，目前出租率己近9 成，惟鄰近的工業區中小型傳統產業之經營
廠家則變動不大，交易零星，房地交易價量延續上期呈現穩定情形。

小港區：漢民、二苓及宏平商圈一帶，因商業活動熱絡、人潮聚集，加上小港捷運
站出口優勢及生活機能完備等，房地交易價格微揚；其他如中安、桂林、五號
道路區段徵收區等商業區，因交通尚屬便利，加上縣市合併整體開發等利多，
本期房地交易價量尚能延續上期呈現平穩。大坪頂一號道路、五號道路、高坪
一、二期區段徵收區及桂林、中厝等地區之新成屋建案產品主要以低總價之小
型透天店面住宅為主，因推案量有效控制，加上鄰近熱帶植物園、孔宅綠園等
大型綠化公共設施，本期交易速度延續上期迭有佳績傳出；平和路、小港路或
孔宅、中厝社區等早期發展地區，房地交易多屬中古屋產品，房地交易價量持
穩。工業區土地延續上期ECFA 政策持續推動，雖整體經濟較上半年已有向下修
正情事，惟觀察本區廠商設立、擴廠之租買土地仍有一定需求，本期土地交易
價量尚能延續上期呈現平穩。

楠梓區：住宅區：本期第33、34 期重劃區及高雄第一科技大學鄰近區段徵收地區，因
日前有大批新推建案陸續完工，稍有買氣，而帶動地價明顯微揚波動；至於高
雄大學鄰近區段徵收地區，因大型賣場進駐，使得該區域除適合居住外，生活
機能更形便利，本期該區域地價仍有上揚情形，惟漲幅已有和緩趨勢；翠屏國
中區段徵收區及右昌森林公園鄰近地區，鑒於河岸及綠帶美景魅力，景觀第一
排之標售價格再創新高。故住宅區總體而言，除上述區域價格微幅上揚外，其
餘區域持平。
商業區：鄰近楠梓火車站或後昌路商業區，因發展已臻完整，幾無空地可再開發，地
主屋主惜售，有行無市之情形屢見不鮮，地價仍屬穩定。整體價格持平。
工業區因未有新興產業進駐，難有上漲趨勢。然近期加工區第二園區已開闢完成，廠
商進駐建廠中，因產業的重組及工業設施的完善，鄰近工業區地價則蠢蠢欲動。
綜觀而言，本期本區地價大致持平。

左營區：住宅區：第59 期、64 期重劃區土地交易價格仍居高不下，因可開發素地有
限，造成地主惜售及開發商觀望，成交案件有限，地價難見波動。第29 期、
47 期重劃地區，則因開發程度已趨成熟，周邊公設及生活機能已臻完善，除
高總價透天住宅熱銷外，土地成交行情創新高，漲價幅度較大；自辦第43 期
重劃區已重劃登記完成，迭目前未有成交案例。本期左營住宅區地價略微上
揚，惟漲幅已不如上期。
商業區：R13 凹仔底站、R14 巨蛋站鄰近商業地區，因大型百貨、知名夜市周
邊發展已趨成熟，且素地有限，地價屬高價穩定狀態；R15 生態園站鄰近商業
區則受惠於R14 巨蛋站商業活動擴散及生活機能完善之趨勢，開發商躍動，
漲幅相較於其他商業區大；鄰近R16 左營站商業區，則因大型百貨公司進駐
及商業活動北移跡象，地價亦略有漲幅；左營舊部落商圈本期大部分地區地
價無明顯波動。
工業區而言，上期文守路旁之工業住宅已銷售一空，本期仍有工業住宅興建
中，一般廠房需求則未見成長，故地價尚屬穩定。
整體而言，本期住宅區、商業區地價微幅上揚，工業區地價則持平。

三民區：本市自辦42 期、公辦48 期重劃區因鐵路地下化臨時軌工程陸續開工及「中
華地下道」即將拆除等利多，建商仍持續養地及蒐購中，建國路上已搶先推
出29 層的預售屋試水温，看好未來增值空間，吸引不少詢問客，惟對於習慣
成屋交易的南部，未來銷售情形尚待觀察，地價微幅上揚。由於民族路以西
之西三民區除開發區外多為成熟的舊部落，區內普遍為騎樓式透天型態，因
位處交通中心，屋主惜售，交易量少，除開發區可見投資客蹤跡外，本季地
價平穏。覆鼎金地區因檨仔林埤地公園開闢加上區內有文藻學院及緊臨漢神
巨蛋，近年來是三民區推案最頻繁的地區，本季鼎新路及明誠路一帶沿續上
一季部分建案尚未完工，惟鼎新路上已完工之大樓推案銷售率已達92%，透天
店面也有88%的銷售率，本季地價呈現上揚的趨勢。河堤社區受惠於河堤國小
設校案已都市計畫變更，未來將對本區地價有正面效益，機五用地南端及近
明誠一路之預售大樓推案，開價高於河堤社區區段行情，本季區內中古屋市
場開價已悄悄提高，帶動地價上漲。澄清路東側自辦41 期重劃區是三民區高
價透天的濫觴，惟買方觀望意味仍然濃厚，銷售情形仍未明顯增加。另鄰接
文山重劃區、陽明商圈之主要道路澄清路沿線吸引許多餐廳及連鎖速食店進
駐，商業活動日趨繁榮，投資客仍持續炒高本區地價。另民族路兩側興建之
工業住宅已完銷，目前建商仍持續購置整併慈濟物業園區周邊之工業用地，
蓄勢待發，本期地價微幅上揚。綜合觀之，本季推案多位於東三民區，開發
區則仍是投資客的首選，奢侈稅效應並無太大的影響 。

鳳山區：奢侈稅政策實施及縣市合併議題降溫，再加上傳統農曆7 月禁忌，本季鳳山
區不動產交易情況趨緩，買拍賣案件交易量較前季減少了10％。本區新建案
雖持續推出，但購屋者態度轉趨保守，存有預期降價心態，而賣方不願降價，
亦為不動產交易情況趨緩原因之一。鳳山區開發較早，多屬房地交易，素地
案例較少。住宅區部分，仍以市地重劃、區段徵收等新興開發區之房地交易
為主，非為新興開發區則有零星建案推出。與大寮區、鳥松區交界之埤南重
劃區、牛潮埔重劃區及與小港區相鄰之過埤重劃區，新建案之推出及交易較
顯熱絡，除以透天住宅類型為主並標榜輕型豪宅外，牛潮埔重劃區亦有大樓
推出，無論投資或自住，皆吸引不少人探詢，地價呈現微幅上漲。原縣市毗
鄰地區除上開過埤重劃區外，與三民區毗鄰之文山特區，雖為住宅用地，但
商業活動非常熱絡，隨著與之相鄰第41 期自辦重劃區於建商陸續投入開發及
推案後，更助長本區之商業機能，二者連成一片，擴大了本特區之商圈範圍，
房價居高不下。加上鳳青市地重劃區之積極開發，連帶鄰近之舊有區域如文
山、赤山段等，在整個文山特區商圈帶動及預期鳳青重劃區開發完成之效應
下，房地交易價格亦能穩定成長。五甲路以北，位忠誠路上有零星建案推出，
而與前鎮區交界之福誠(205 兵工廠)區段徵收區，在建商以高價標得土地後，
目前亦已開始投入興建大樓，由於本區近捷運站（前鎮高中站）、學校及市
場，公共設施完善，未來推案備受矚目，地價呈現微幅上漲。除上述新興開
發區外，中古屋房地交易亦不少，但交易價格普遍不高。商業區部分，多集
中於中山路、維新路、光遠路、三民路、成功路及五甲一路沿線，屬舊有商
圈，商店林立，活動密集，以自住兼營業使用者居多，惜售心態濃厚，幾無
交易案例；接近中山路口，位五甲一路上，目前有大樓興建中，雖緊臨商圈，
但基地面積不大，將來是否能吸引投資者青睞，尚待觀察。本區商業區發展
雖趨飽和，但因商店聚集吸引一定程度之人潮，房地價格仍持穩發展。工業
區方面，位文化路與縱貫鐡路間、緊鄰賣場之乙種工業區，係大坪數之住宅
類型，因附近公共設施完善，交易價格仍維持一定水準。另傳統產業之牛潮
埔工業區有零星交易，價格亦能維持。整體而言、本季房地產地價與上季相
較、大致呈上漲情形。

仁武區：本區鳳仁路以西部分，因屬澄清湖特定區建物以透天店舖、別墅型住宅為主，
聯外道路有中山高速公路及鳳仁路，八德一路拓寬，完工後可銜接民族路，
又因離三鐵共構左營站不遠，交通四通八達非常便捷，又因離榮總商圈不遠，
生活機能尚佳，帶動八卦寮地區生活圈之發展，房地產交易熱絡，地價上漲，
惟部分因毗鄰仁武石化工業區及縣市合併前已預先反應，地價平穩。登發國
小生活圈屬於發展較久之重劃區，惟毫雨後常飽受獅龍溪淹水之苦，近來疏
浚工程完工後應可改善，生活機能尚佳。灣北市地重劃區儼然一蓬勃發展之
別墅型社區，唯生活機能成熟度尚嫌不足但不影響購屋意願。新赤山自辦重
劃區佔地利之便、生活機能完善與23 期公辦市地重劃區連成一片，新建案正
蓄勢待發，整體而言重劃區之交易量、價皆呈正向發展。鳳仁路以東部分，
人口集中在中正路舊有商圈及區公所行政中心附近，交通雖有國道10 號快速
道路仁武交流道、水管路及義大路等，因屬舊有部落，道路狹窄拓寬不易，
尚未帶動外來人潮，土地買賣價格尚未如預期大幅上漲。仁大工業區，聯外
運輸交通便捷，但去年受淹水之苦及受限工業區地價偏高成本負擔較重之心
裡影響，廠商前來設廠意願降低，本季交易明顯減少，地價平穩。

鳥松區：縣、市合併後，本館路大華村一帶，因位於都會邊緣，緊鄰三民區41 期及鳳
山區大貝湖重劃區，加上永興重劃區完成後，帶動地價發展，周邊為澄清湖
風景區、澄清湖棒球場、圓山飯店等景觀設施，及長庚醫院醫療體系，人文
生活品質優越，聯外交通相當便捷，生活機能完善，推案以永興重劃區及育
才段濱湖路、明湖路澄清湖環湖別墅居多，另環湖大樓部分，享有澄清湖景
觀及休閒綠地，深受建商及金字塔頂層喜愛，建案走量少質精路線，健康型
態建築與自然悠活結合，地坪規劃在45-110 坪，且緊鄰建工、陽明、鳳山區
赤山商圈，塑造出優質之住宅別墅生活圈，土地及建案成交價屢創新高，帶
動周邊地價發展，其餘仁美地區以同心、學園重劃區推案較多，皆以具有大
地坪及大建坪鄉間自住別墅為主，總價相對拉高，因公共設施完善與市區距
離較近，帶動周邊地價之發展，不動產交易上漲最顯著。至於神農區段徵收
區，土地雖已全部標售完畢，唯尚未有建案推出，市場行情有待觀察，而仁
美公辦市地重劃區則因生活機能不足，地價乏力。整體而言地價呈現上揚趨
勢。

大社區：國道10 號以西部分，因緊鄰楠梓區，發展較為快速，附近有區公所、郵局、
土地銀行、果菜市場、大社國小及大社國中，公共設施完善，人口也較為集
中，但因本區多屬老舊社區，可建築之建地有限，新建房屋在大社路與大新
路附近陸續完成交屋。旗楠路以北住宅區以萬金路附近有新建案施工中，整
體而言地價略為上漲。國道10 號以東部分，大多為偏遠山區，發展較為落後，
因有大覺寺及觀音山風景區，假日來此爬山遊客非常眾多，帶來商機，又因
受到縣市合併影響，土地價格略為上漲。觀音山風景區附近農地、仁大工業
區永宏巷以南及和平路二旁農地，受交通便利影響，交易較為熱絡，地價略
有上揚。

岡山區：岡山區大遼段R24 車站目前已興建中，屆時完工通車後，必會帶動鄰近地價；
又該車站對面鄰近之國宅，緊臨劉厝公園、河堤公園、岡山文化局及黃昏市
場，生活機能日趨完整，成交量有明顯增加；但舊有中街商圈，街道狹窄發
展受限，商業行為漸向東邊火車站遷移，地價略有鬆動。在工業區部分，本
洲工業區已飽合，政府計畫在本區北側農地擴充腹地，以聯結高雄園區、永
安工業區，進而結成科技產業園區，提高就業機會，增加政府稅收，帶動實
質經濟發展，地價微幅上揚。